【转帖】奥运会后北京地产市场将何去何从？

tiger1010

虽然，买不起房子，也打定主意以后睡天桥了。看看也无妨，呵呵


【转帖】奥运会后北京地产市场将何去何从？

中国首都北京的房地产市场因对2008年奥运会的期待而一直非常火爆。

如今，部分分析师称，投资者可能希望避开北京的房地产开发类股，以免承受奥运会结束后可能出现的风险。

房地产开发商都争取赶在2008年8月奥运会之前完成他们的项目。根据房地产经纪公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的数据，今后两年里将有200多万平方米的写字楼和300万平方米的公寓及住宅楼上市。根据该公司的预计，这将是2006年数字的5倍。

分析师说，一旦奥运会给人们带来的兴奋心情消失，开发商可能就难以找到买家和租户。中国光大金融控股有限公司(China Everbright Financial Holdings)的房地产分析师Matthew Chow说，市场上担心，奥运会后中国的经济可能会降温，ZF针对房地产市场可能会推出一些强硬的措施。他说，在香港上市的首创置业(Beijing Capital Land)在北京有大量房地产项目，一旦市场走软，该公司可能受到冲击。

首创置业的股价今年已经上涨了75%，超过了香港恒生指数的表现。该股周一收盘持平，报3.99港元（51.3美分）。首创置业股票6月至8月期间停牌，因该公司董事长暂时离开，协助中国ZF对负责奥运建设项目的一位北京副市长腐败行为的调查。

即便分析师认为某些股票可能不会因房地产普遍下跌而受到太大影响，它们的上涨幅度也超过了对其合理价值的预期。

雷曼兄弟(Lehman Brothers)分析师保罗•路易(Paul Louie)在研究报告中指出，由于短期的股价波动和ZF可能采取更多紧缩措施，对中国房地产类股的估值可能过高了。路易将他跟踪的4只在香港上市的中国房地产类股──中国海外发展有限公司(China Overseas Land & InvestmentK)、广州富力地产股份有限公司(Guangzhou R&F Properties)、华润置地有限公司(China Resources Land Ltd.)和绿城中国控股有限公司(Greentown China)──的价格目标上调了17%-48%，但他预计涨幅可能不会超过10%。这些股票在过去3个月中平均上涨了49%，轻松超过了恒生指数同期9%的涨幅。

除了过度开发建设的风险之外，房地产开发商还面临土地价格上涨和竞争加剧的压力。

国泰君安证券(Guotai Junan Securities)上海分析师孙建平说，所有人都希望尽早卖出他们的房地产项目，这将对市场产生负面影响。

他说，北京北辰实业股份有限公司(Beijing North Star)等股票的表现会更好一些。北辰实业同时在香港和上海上市，该公司参与了大量奥运会建设项目，其中包括奥运媒体村和国际会议中心。但北京市ZF持有该公司60%的股份，孙建平称这将有助于降低下跌风险。该股今年以来在香港股市已经上涨了80%。周一该股上涨3.6%，收于3.49港元。

就中长期而言，许多分析师预计奥运会将推动北京房地产市场的发展，ZF在基础设施上的支出有助于将这个交通拥挤、污染严重的首都转变为更为清洁、更具活力的文化中心。人民币升值也将对投资者产生吸引力。房地产经纪机构仲量联行(Jones Lang Lasalle)北京办事处的负责人翰德伟(David Hand)说，租户和买家对最优质的房地产项目的需求可能继续保持强劲势头。

不过，尽管北京同中国其它地区的经济一样，也在因许多同奥运会无关的因素而强劲增长，但北京房地产还是出现了供大于求的迹象。

翰德伟说，比如今年北京市的租户共租赁了100多万平方米的写字楼空间，但供应量比需求量高出了大约50万平方米。

香港房地产投资基金Lim Advisors的地区策略师卓百德(Peter Churchouse)说，北京的房地产市场在今后两、三年的时间里可能会出现调整，未售出的已完工项目的数量可能会上升。

卓百德说，北京房地产市场出现了严重的脱节现象，租金下跌，而投机者却在推动房屋售价不断上涨。11月份的一项ZF调查数据显示，北京新建房屋的价格比去年同期上涨了10%，广州上涨了8.7%，而上海则下跌了1.3%。仲量联行的数据显示，租金在过去一年中下跌了3.9%。

卓百德称，归根结底，租金是衡量房地产对最终用户经济价值的真正指标。出租情况与价格有着良好的关联性，奥运会后可能会更加明显。

另一个问题是中国的建筑质量较差，这意味着房地产投资常常不能象其它地区一样起到良好的保值作用。投资者还要面对加强监管的威胁。中国ZF今年推出了众多措施抑制投机，给房地产价格降温。因为目前采取的措施效果有限，今后可能还会推出更多限制举措。

对于希望涉足北京房地产类股的投资者，中国光大金融控股的Matthew Chow推荐华润置地，该公司拥有良好的高端房地产组合。华润置地以前曾出现过施工推迟的情况，但现在有望按计划完工。这促使Chow在本月初将其对该股的评级从减持上调至持有。

香港经纪公司南华资料研究(South China Research)分析师蔡荣楷(Kaiser Choi)也表示，他看好华润置地。他对该股的评级为买进，但其股价已经超过了他设定的5.58港元的12个月目标价。华润置地周一下跌1.1%，收于8.52港元。

yogibear

我觉得会跌一大截。 个人认为2环边上的房子会回到8000~10000的区间来

lcd

奥运以后 房子价格有可能停止上涨，但是绝对不会下跌的。尤其是北京！

如果房价下跌了，ZF的谎言就会被揭穿。ZF肯定不会这样作的。



插播一个小笑话：以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-----公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！ 　　过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。 又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖
　　给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢------ 于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远

[ 本帖最后由 lcd 于 2006-12-22 13:47 编辑 ]

tiger1010

熊熊，你们有房族不知道我们无房族的痛苦啊！

ppyycc

我准备死撑到08年以后了

yogibear

QUOTE:

原帖由 lcd 于 2006-12-20 17:01 发表
奥运以后 房子价格有可能停止上涨，但是绝对不会下跌的。尤其是北京！

如果房价下跌了，ZF的谎言就会被揭穿。ZF肯定不会这样作的。

谎言曾经有过多次了。

yogibear

干净找个合适的从了。。
PS: 你就别在这里哭穷了。。税务局的税。。。哼哼。

QUOTE:

原帖由 tiger1010 于 2006-12-20 17:01 发表
熊熊，你们有房族不知道我们无房族的痛苦啊！

dcrunner

08年后房价上涨会很缓慢，降是不可能的。
虽然我迫切的期望房价大跌！！等着买房娶媳妇呢~

北冥绿茶

我相信会跌，但是时间是个问题，很多人都观望不买房，觉得会跌，如果等到我4，5十岁房子才跌，我觉得对我没什么意义，年轻的时候该享受的都没享受到，老了给我个金山和海景别墅有什么用？房子是为了需要而买，不是为了投资而买，真到等房子用的就晚了

其实生活很现实，就拿结婚来说，我一同学就是观望族，结果要结婚了，女方父母要求我同学必须有自己的住房，很多人都认为这太现实了吧，其实我觉女方父母应该，谁的父母希望女儿和她老公天天居无定所？很多不买房子的是因为要么外地的，没想在北京扎根，要么北京的，是“啃老族”，诸多原因吧......至少我周围踏踏实实过日子，准备生儿育女的都在贷款买房，谁也没有去过多讨论房子价格涨跌，因为真正过日子的人才懂得“安居”乐业的道理

阿熊说二环的房价的范围，我只说一个事情作为参考，二环里面99年还是2000年就已经叫停了高档楼盘的开发，现在东西二环还有一些项目刚刚上马，个中缘由其实大家都讨论很多次了，ZF和开发商都不是傻子，上百亿买的地，房子还没盖就让他跌？地产大佬都是活雷锋？既然都是资本游戏，规则就是大佬们定的，至于那些预测和预言的专家们，你问问他们一年赚的钱够人家地产大佬一次高尔夫的钱吗？

Pentium 5

我怎么觉得和奥运会关系不大呢。

锋行天下

忧国忧民啊....

kylin

我也觉得08以后，房子不会涨了，但肯定不会跌！

imsea

我等，我等

尼伯龙根

把他 娘 的那帮 当官的 一个个的都毙了，绝对不会冤枉

polo_polo

嗯，转的华尔街日报的文章。

这么说吧，修一个房子，从头到尾，以下部门会获利：
ZF，银行，环保局，税务局，城管，消防对，GA，国土，保险公司，媒体。。。。一套手续跑下来，40多个公章，每个公章后面都是一个单位，连什么地名办这种单位都能得点好处。

你再想一个其他行业能让这么多单位都能捞到好处的？

yogibear

QUOTE:

原帖由 北冥绿茶 于 2006-12-20 18:55 发表
我相信会跌，但是时间是个问题，很多人都观望不买房，觉得会跌，如果等到我4，5十岁房子才跌，我觉得对我没什么意义，年轻的时候该享受的都没享受到，老了给我个金山和海景别墅有什么用？房子是为了需要而买，不是 ...

也有资金链断裂之后人间蒸发或者蹲桔子的KFS的。
不过你说得也对。结婚着急用房子也没法和不能等待的。

Andrew

对于地产来说，到底是谁一而再，再而三的炒地产，use your normal mind, ZF啊

kivial

爱怎么着怎么着去
大不了LZ回老家种地去

brilla

一次高尔夫多少钱？

imsea

QUOTE:

原帖由 brilla 于 2006-12-21 11:40 发表
一次高尔夫多少钱？

一次高尔夫没有多少钱，一张高尔夫会员卡比较贵一点

zhou_iap

QUOTE:

原帖由 尼伯龙根 于 2006-12-20 21:59 发表
把他 娘 的那帮 当官的 一个个的都毙了，绝对不会冤枉

挨个枪毙，有个把冤枉的

隔一个毙一个，放跑一大半。

luntan

QUOTE:

原帖由 北冥绿茶 于 2006-12-20 18:55 发表
我相信会跌，但是时间是个问题，很多人都观望不买房，觉得会跌，如果等到我4，5十岁房子才跌，我觉得对我没什么意义，年轻的时候该享受的都没享受到，老了给我个金山和海景别墅有什么用？房子是为了需要而买，不是 ...

租房也是安居啊，并非一定要买房，老观念要转变。

w0017

QUOTE:

原帖由 kylin 于 2006-12-20 20:10 发表
我也觉得08以后，房子不会涨了，但肯定不会跌！

嘿嘿，经济规律不是不存在，只不过时间上大家算不出来就是。
从大势上看，有因必有果。
去年底，谁能想到今年房子会涨那么疯狂？

sining0824

我等，我等

bitybao

回老家买块硕大的地皮,盖一栋山村别墅,说不定十年以后比北京的房子都吃香,嘿嘿

dhll

估计会跌的

冷板凳

这些事，zf起主导作用。

guohm

我认为不会跌，如果ZF的行政政策不加改变。
也许大家认为超出了我们的支出水平，应该跌。
可是全国，全世界有银子的很多，，北京作为首都，作为2008的申办城市，正吸引着世界的目光。
也许他们并不长住，但多余的银子换个房子放哪里也没有什么。
北京市的人口是不断增加的，土地是不会再增加了，盖到这个地方就只能盖别的地方了，盖晚就没有了。
目前的状况是，许多新房被其他城市的人买了，并不是出租 也不是转手，而是作为资产留着呢，因为不缺钱。
我们新盖的奥运村工程，房子差、户型烂（，用于比赛时运动员住的，以后再盖成普通住房，现在开始预售了），价格很高，销售很快（当然相当多的是老外）。
我觉得要想降下来，需要ZF的作为。借鉴香港、新加坡等地的办法。

salamander

海外基金和投资者关注的北京房地产市场并不是住宅市场，所以这篇文章与大家买房置业的关系不大。08年之后的房地产降温会影响到写字楼、酒店这些商业地产，对高档公寓市场也会有负面影响。但对普通的住宅市场其实影响是十分有限的。

另外，我也相信以后的房价只会放慢增速，不可能下跌。那样会导致整个金融系统崩溃，后果很严重滴...