中国高房价背后的真相

ericsson

大约在2002年，写过一个“xx（城市名字）高房价的起源”，文中对房价的走势颇为悲观，认为政府如果继续这样搞下去，房价涨势难以看到尽头。
　　转眼间2年过去了，中国城市的高房价已经到了天怒人怨的地步，因为房价引起的拆迁纠纷也发展到了相当程度，当拆迁问题有可能取代农民问题成为社会矛盾爆发的导火索的时候，中央政府终于坐不住了，他们试图拿出一些办法控制房价。
　　于是，2004年8月国务院及时颁布8.31土地政策，从源头上规范土地市场。之后，2004年10月29日，央行提高商业银行存贷款利率，2005年 3月17日，央行再次加息，加息范围只限于商品房按揭贷款。并同时调高住房公积金贷款利率。在2005年3月26日出台了《关于切实稳定住房价格的通知》，人称“国八条”。
　　从土地限制到资金控制再到国家政策，中央政府看似很努力的在压房价，可是直到国八条出台前，房价不但没有下降，反而加速上涨，这是为什么呢？
　　国八条出台后，各地的房价上涨势头稍有停滞，上海的房价甚至还有所下跌，而一年之后，房价卷土重来，上涨幅度之大和势头之猛更胜于前几年，大有把前一年的损失补回来之势，这又是为什么呢？此时国税旧事重提，要加大对二手房交易的税收，这是出于压低房价的目的吗？
　　中国房价真的不能控制吗？我们强大的中央政府果真连区区房价都压不下来吗？我们的地方政府在这场浪潮中扮演的又是什么角色呢？如果真的要控制房价，我们有没有切实可行的办法呢？
　　要弄清楚上面这些问题，需要从头说起。
　　常永亮写过“中国股市的原罪”（各位有兴趣可以上sina找来看看），在这篇文章中，他通过回顾历史指出，中国股票市场建立的初衷是政府要用一万亿民间存款解救它的国企脱困，之后中国股票市场中的种种离奇怪事，都与这个初衷有关，它就是中国股市的原罪。
　　和中国股市一样，中国房地产市场也有它的原罪，它离我们的记忆并不遥远。如今年龄在35岁左右以上的人大多还有着一套单位分配的公房。而在1998年以后，中国取消了福利分房，中国商品化的房地产市场由此真正起步。这背后的原因是什么呢？
　　现在应该还有很多人记得1997年前后那场横扫亚洲的金融危机，在那场风暴中，我们政府为了取保8％的经济增长率，提出了扩大内需的口号，一时间，各种扩大内需的政策纷纷出台，而取消福利分房，全面房改就是其中之一。（全面医疗产业化，取消公费医疗，大学扩招，教育全面产业化也都是这个时期扩大内需政策的杰作）
　　扩大内需并不是一个新问题，早在二十世纪三十年代世界经济危机期间，罗斯福就拿出了罗斯福新政，用加大政府投资来扩大内需。而中国政府在加大投资的同时，习惯性的把眼光对准了中国百姓的居民储蓄。
　　用民间存款解决扩大内需的问题，保证8％的经济增长率，就是中国房地产市场的原罪。
　　把分房取消，强迫原先不需要买商品房的百姓买房，这自然极大的增加了房地产需求，但是当时老百姓的手中的钱直接购买商品房还有困难，那怎么办呢？政府于是开始鼓励银行开办个人贷款业务，公积金贷款也在各地展开，房地产的需求就这样被中央政府制造出来了、
　　有真实的需求，房地产开发一下子变得真的有利可图。于是各地的房地产企业纷纷成立，各路神仙也想尽办法搞地，搞规划，搞银行开发贷款。所以2000年前后因受贿而落马的政府官员和负责银行贷款的工作人员形成一个高峰。而这批房地产商人则与网络时代的骄子一起则成为中国一批登上福布斯的人物。
　　 1998年至2000年的房价上涨的直接原因是房改政策带来的实际需求，此时的商品房供给者是开发商，主要受益者也是开发商，由于政府对于土地的管理相对不严，使得开发商可以用比较小的代价获取土地使用权，所以政府在这轮热潮中获利有限。同样由于政府对土地管理宽松，房地产商可以获取比较多的土地，提供比较多的供给，供需矛盾并不突出，从而使房价的上涨速度相对正常，而正常的房价上涨速度也不会造成房地产商囤积土地，应该说这段时间的房地产市场处于一个比较健康的发展状态。

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但是好景不长，我们在2001年听到了两个新的流行词，一个是土地储备制度，一个是经营城市。
　　国内的土地储备制度学习自香港，港英政府在 1997撤离之前，开始搞土地储备拍卖，强力压缩土地供给，从而造成土地价格飞涨，房价飞涨，在香港人热衷于炒做房地产的同时，港英政府利用土地拍卖在撤离之前把香港人的积蓄刮了个干净。他们把气球吹起来以后，带着大笔红利撤离了，而董建华一上台就被这个泡沫狠狠打击了一下，有人说是他的问题，其实炸弹早早埋下，董特首只是不走运赶上而已。结果，香港经济经过近10年时间才复苏过来。
　　大陆在引进土地储备制度，对房地产市场可谓影响深。土地储备制度将土地资源控制起来，通过拍卖手段出让，可以垄断一级市场，严格控制土地供给数量。取消房改增加了大量的需求，而土地储备严格控制供给数量，供需矛盾一下子爆发了出来，土地价格和房价飞速上涨成为必然，政府通过土地储备制度，可以大幅度炒高土地价格，同样的地块，可以获得比以前高许多倍的土地出让收益。
　　此时，经营城市的概念突然普及全国，政府通过大幅度的调整城市规划和旧城改造，引发大量的拆迁，而货币化补偿政策的普及和补偿标准的偏低使得拆迁人可以用较少的代价获得土地，然后通过开发房地产获得极高的利润，政府也可以通过拍卖拆迁的地块获取高额的土地出让金。如果说土地储备制度还是通过垄断地位获取收益的话，那么强制低价拆迁就已经接近抢劫了。
　　更可怕的是，大规模拆迁造成了大规模的强制需求，货币化补偿提供了部分需求的资金，原先就已经很紧张的供求关系进一步恶化，引发房价、地价的飞涨。
　　地价涨的越多，房价涨的越高，地方政府拍卖土地的价格就越高，获取的土地收益就越多，这就刺激着政府进一步开发自己手中土地资源，加大经营城市的规模，扩大拆迁的规模。如此循环下去，这就是房价在2001年后一段时间疯长的根本原因。
　　房价的疯长使得房地产投资成为利润最高的行业，使得房地产投资成为收益最高的项目，再加上中国股市的长期低迷，大量热钱涌入楼市，进一步加剧供需矛盾。
　　而过高的增长率让直接提供商品房的开发商也开始囤积土地和房屋，以牟取更大利益，这让本来就不过的土地供给转化为商品房的比例下降，对于市场供求更是火上浇油。
　　在这段时间，地方政府通过对土地资源的控制取代了开发商成为了房价上涨的主导者和主要收益者，房地产商已经退为政府的合作者，而投入热钱的投机者则是推波助澜者和利益分享者，而普通百姓用几十年来的积蓄和未来几十年的预期收入给这种行为买了单。
　　到2004年，房价问题已经是天怒人怨，强制拆迁引发的冲突也频频发生。此时，中央政府意识到，房价已经需要调控了。不过，随之而来的一系列调控手段却让人扼腕叹息。
　　2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”。要求从今年 8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让经营性土地的做法正式叫停，这就是业内所称的“8·31大限”。该文件还规定，8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。
　　这条政策是双刃剑，一方面它遏制了土地的囤积，要求开发商囤积土地不得超过两年，这似乎有利于土地向商品房的转化率，另外一方面，它把最后一个低价取得土地的通道给封死了。把土地供给量和土地价格更严格的控制了起来。对于已经快崩断了的土地供求关系而言，无异于抱薪救火。
　　2004年10月29日，央行提高商业银行存贷款利率，试图通过利率调价来压制需求，从经典经济理论上来看，这个措施没有问题。但是在单方垄断的供需关系不解决的情况下，这条政策除了可以增加商业银行的利润外，对房价毫无影响。打个比喻，一个城市只有一个面包店买面包，而你不吃面包就不能生存，有一天，面包店公布每公斤面包上涨3元钱，但是你除了多花钱以外，不会少吃一口面包。利率调整对房价的影响也是如此。
　　眼见政策无效，矛盾继续，中央终于下重手，在2005年3月26日发布了《关于切实稳定住房价格的通知》，人称国八条。
　　这八条里面大多言之不详，但是有两条是管用的：
　　国八条的第二条里提到，对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关责任人的责任。国八条第四条提到要严格控制被动性住房需求，控制拆迁规模。
　　第二条直接关系到地方官员的乌纱帽，从而使得地方政府不得不将房价的文章做足，否则钱赚的再多，乌纱帽没了也是给别人做嫁衣。第四条则直接抑止了大规模的拆迁和所谓的经营城市，从而在一定程度上缓解了供求矛盾。
　　值得注意的是，税务部门同时也以压房价为名义出台了一系列征收营业税和所得税的政策，至于这些政策的作用，我在上面面包店的例子中已经做了比喻。我们可以理解为一些部门利用政策调控房价的名义追求即得利益，而不是真想调控什么房价。
　　国八条一出台，人们的心理预期有所调整，房价暂时处于一个平缓期，供需双方进入一个博弈阶段。大部分城市的房价涨幅减缓，部分城市甚至还有下跌（不排除为了政策而出现的中国统计神话）。不过，国八条仅仅会沿后人们的需求，而不会取消需求。因此在一年之后，当人们依然看不到希望的时候，需方成为博弈的失败者，积压一年的需求使得房价的再次大幅度上涨。
　　中央再次大怒，2006年5月17日，出台国六条，并且继续在舆论上保持压力。那么国六条能够起到多大作用呢？
　　我们来看看国六条的内容
　　措施一：切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
　　措施二：进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
　　措施三：合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
　　措施四：进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
　　措施五：加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
　　措施六：完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
　　在这些措施中，对房地产市场有实质影响的是措施一、措施二、措施三和措施五，措施一可以在土地规模一定的情况下增加房屋供给套数，措施二则试图提高人们购买二手房和炒房的成本，措施三是减少被动性住房需求，措施五试图通过廉租房和经济适用房的方式扩大供给。那么这些措施能收到实际效果吗？
　　措施三是国八条的老生常谈，作用前面已经说过，在次不再罗嗦。措施二的作用在面包店的比喻中可以找到答案，也不多说。关键在于措施一和措施五，如果措施一能够落实，那么房屋供给的套数会有所增加，可以在一定程度上缓解供求矛盾。而且执行起来对地方政府没有太大影响，所以措施一应该可以收到一定的实效，但是对房地产市场的影响不会太大，毕竟以前的平均面积也没有大到哪去，政策限制增加的房屋套数对缓解供求矛盾只能是杯水车薪。
　　措施五要一分为二的看，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场这些措施谈不上是新东西，事实上现在住房二级市场和租赁市场已经很发达，这些不需要政府再如何发展。而经济适用房的情况，中国人都知道是怎么会事。批地改经济适用房和商品房提供的供给没有什么区别，仅仅是差价被一些人分肥而已，对于房地产市场的总供需不会有什么实质影响。
　　但是廉租房就不同了，如果地方政府能下大力气广建廉租房，将廉租房的保障范围扩大到中低收入家庭，用大量廉租房取代或者沿后人们对商品房的需求，哪对于缓解总体的供需矛盾来说是决定性的。
　　供需矛盾一旦缓解，房价恢复到正常的水平，房地产的开发价值和炒做价值就不大了，热钱就会离开房地产市场，开发商也会着急出售手头的房屋和土地，从而引发房地产的总体回落。
　　不过问题又来了，我们现行的廉租房政策根本没有保证到中低收入者，它们仅仅保证到拿最低生活保障的人。而这些人本来也没有购房需求，保障他们对房地产市场的总体需求毫无影响。
　　所以，国六条会对房地产市场有一定影响，但是要改变供求关系，压低房价恐怕是不可能的。
　　那么中国房价就无可就药了吗？当然不是，前面说过，问题的关键在于供需矛盾。98年取消公房分配后工作的人都需要房子结婚生子，农村到城市的移民也需要有个落脚之地，房子被拆的人需要房屋生存。他们对于住房的需求是刚性的，
　　而我们之前的一系列政策先是造成了土地供给的减少，然后是商品房供给进一步减少（囤积土地因素），再后来是价格合适的商品房供给的进一步减少（价格因素），这个矛盾不解决，供求关系不理顺，房价地价永远不会降低。
　　要缓解这个矛盾，就要增加价格合适的商品房供给，而在目前的情况下，提供低价房屋往往落不到实际需要的人手里（以为所谓的低价房屋，他们也买不起），而会变成部分人投资获利的筹码。所以，加大廉租房的保障范围，大力发展廉租房才是解决问题的根本办法。
　　具体的实施其实很简单，很多国家都有类似的经验可以照般。政府出地，银行出钱，建一大批小面积、配套条件一般、低成本的廉租房，供给本身没有房产而且直系亲属也没有两套以上房产的中低收入新婚夫妇临时居住，用收取的廉租租金偿还银行贷款，从而压制对住房的刚性需求。
　　当然，廉租房也有可能被人做手脚变成转租获利的筹码，不过那些是体制问题，不在本文的讨论范围之内。
　　住房的刚性需求减少了，投机或者投资的需求也会响应减少，从而会缓和总体供需的矛盾，从而达到控制房价的目的。
　　不过这种办法仅仅是说说而已，中央可以规定，但是地方政府绝对没有扩大廉租房保障的动力。因为现在高房价高地价带来的收益已经成为地方政府最为重要的财源，一个沿海城市，2005年的一般财政收入是160亿，而土地出让收入就有60个亿，政府凭空多了三分之一强的财源。这块如此巨大的肥肉如何能放弃呢？即使中央有政策，但是只要没有实际涉及到官员的乌纱帽，任何人都是不舍得把房价、地价压下来，放弃如此之大的一块利益。况且，房价地价压低还会影响当地的 GDP，那可是官员升迁的重要指标。你让地方政府如何舍得呢？所以，只要没有能力有效制约地方政府，即使中央政府能够拿出切实可行的办法，中国房价的趋势就不会有什么实质性的改变。
　　当然，房价即使失控也不会无限制的涨下去，泡沫总有破裂的一天，压垮骆驼的最后一根稻草总会出现。不过到那个时候，失控的房地产市场已经裹胁了银行、裹胁了百姓几十年的继续和未来几十年的预支，裹胁了这个国民经济，它的崩溃对整个经济的破坏力将难以想象，我们恐怕要经历比香港、东南亚和日本更长的时间才能复苏，也许我们现在能做的仅仅是祈祷。