[预言]房价和空置率飙高 房产泡沫奥运前将爆破

harry97

进一步抑制房地产过热，中国国务院总理温家宝5月17日在国务院常务会议上提出了六条关于楼市调控的针对措施，吹响了政府对楼市宏观调控的新一轮号角。这些新措施包括调整税收和土地供应，及为一般中等收入家庭兴建更多公共房屋，压抑楼市和土地投机活动。

这些举措是否行之有效，仍有待时间去证明，尤其是政府过去两年来对房地产的宏观调控，似乎并不成功。今年首季度房价和住房空置率再次出现惊人增幅，标志着房地产泡沫破裂的风险在持续增加。

以北京为例，2005年该市房价年增幅达19.2%，而今年首季度的房屋价格更上涨到了每平方米七千元，比2005年同期增长15%。同时，未售出的房屋面积也在增长。官方数据显示，北京市4月底空置住房总面积达到443万平方米，比2005年同期增长22.3%。国家统计局称，全国房屋空置总面积在首季度为1.23亿平方米，比上年增长23.8%。中国社会科学院金融发展室主任易宪容认为，中国的商品房空置率已达到26%，属于严重积压。

一般来说，若空置率超过了10-12%后，房地产开发商恐怕已要吓出病来；若是超过15%，更可能得开始写遗言了。可见，中国楼市正面临非常险峻的局势。（编注：按照国际惯例，空置率在5%－10%之间为合理区；空置率在10%－20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房屋严重积压区。）

没有人会怀疑中国的确存在强劲的住房需求，而且这种趋势将持续相当长的时间。然而，大部分百姓根本承受不起一路飙升的房价，只好望楼兴叹。买得起这些房屋单位的只是少数人。

中国房地产市场另一要角是外来投资者，但情况或许有变。随着在华外国人的租房需求似见减弱，很多房屋的租金仅能保持当前水平，上涨空间非常有限。事实上，目前租金水平依然被认为过高。这是因为很多投资者一味想着尽量缩短回报期，只希望提高租金尽快收回投资。

超过70%的沿海地区居民买不起房子，这决不是一个好兆头。然而问题是，发现泡沫远比解决容易，要及时纠正实在异常困难。尽管房屋空置率不断增长，中国第一季度仍有约10.3亿平方米的房屋在建设中，比上年同期增加了23.3%。更糟的是，开发商在第一季度还向房地产建设项目中投入了2800亿人民币。

4月，香港上市的上海置业（SRE）发行了1.5亿美元七年期债券，以拓展大陆的房地产市场。然而，权威评级机构标准普尔（Standard&Poor's）和穆迪投资（Moody's）却不看好，并关注到这间上海主要房地产发展商的业务不够多元化和“流动资金有限”的问题，结果有关债券被意外地评为不适宜投资的“垃圾级”。标普对该债券的长远信贷评级为“BB-”；穆迪也将它评为“Ba3”，即“有投机因素，不能确保投资安全”。这是另一个显示上海房地产泡沫正有爆破危机的标志。

   
  
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这些评级反映出上海置业所需面对的挑战，如企业发展方向单一（仅面向房地产）、资金流来源单一。再者，该公司仅在上海发展楼盘，风险之大不言而喻。总之，其发展模式就是“把所有的鸡蛋放在一个篮子里”。

在上海，滚雪球效应是地产商必不可少的竞争手段。地产商必须设法抢下最大的项目，并尽快完工，然后尽快推出市场，才能确保资金尽快回笼。为加快销售速度，发展商还不得不推出吸引买家/投资者的创新优惠供款方案，而这反过来又增加了地产商对滚雪球的依赖。

上海置业4月宣布，2005年利润达到了3.01亿港元（3859万美元），较前一年度的九千万港元增长234%。据报道，上海置业有意把发债所得的资金，用于增补土地储备。该公司目前在上海市的土地储备建筑面积合计超过140万平方米，据公司本身估计可供四至五年的发展。

虽然该公司在上海拥有低成本的土地储备、部分楼盘地段不错，在房产开发方面又经验丰富，但标准普尔认为，这些优势因该公司风险高度集中，以及经常性收益不稳定等因素而被抵销。

在推出债券后，上海置业2007年的税前收益（EBIT）将可能大跌，只有利息开支（interestexpense）的三倍，而2005年的税前收益还是利息开支的十倍。该企业的利息负担之重，从此可见一斑。

像上海置业这样的例子，在上海有很多，即使是一次市场小波动调整，也可能引发严重后果。

曾有人建议，加快房地产投资信托（REIT）对中国房产市场的参与，将有助于维持房地产市场的发展动力。然而，这一招很难奏效，因为房地产市场的收益很难吸引到房地产投资信托。房地产市场的问题，主要集中在商品住宅楼，而非那些房地产投资信托感兴趣的收益型房地产（如公共房屋、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库）。

房地产泡沫破裂，只是个时间问题。若不想成为受害者，投资者最好抽身而退，远离这滩“祸水”。不过，说服那些因房地产而大发横财的人远离市场，似乎是件很困难的事情。

照目前状况看，即便是一点点坏消息，例如政府提高利率、某个发展商破产逃匿、发展商投资项目过多过散，都足以在房地产市场引发骨牌效应。而这场灾难，很可能会在2008年北京奥运会之前爆发，而不是在之后。（文/LaurenceLau）

宋小强

呵呵，不置可否

maithon

房子买不出去，不怕，所谓3年不开张，开张吃3年

harry97

那么我们分析一下地方政府为什么敢于与中央对抗，希望房地产市场价格上涨呢？老猪认为，主要有以下五个方面的原因：

首先，出让土地已经成为地方政府的主要收入来源。土地拍卖的收入逐年增加，已经占到地方收入的40%~50%。在建立和谐社会，完善社会保障机制等等方面都需要地方政府大笔的财政投入的情况下，地方财政这些年的增长幅度远远不能满足政府支出的需求。一些地方政府在卖完企业、卖完国有房产等资产后，只有房地产价格的上涨才能保证土地收入的增长，才能保证财政收入的增长。而土地几乎是政府垄断的资源，在中国地产市场还有一个特点就是政府出售土地是有使用年限的，这样土地就变成了永远都卖不完的“可再生资源”，也就成了“可再生财源”！

其次，地方政府政绩的需要。为官一任，造福一方一直是想有所作为的官员的座右铭。有什么能比城市的欣欣向荣、日新月异更能体现政绩呢？而这种“繁荣”又需要房地产市场的“兴旺”作为支撑。

第三，地方经济发展的需要。房地产市场的兴旺除了可以给政府带来大把的土地出让收入和房屋建设、买卖税收之外，对地方经济的发展还有很大的好处。比如建筑材料、家具、电器、装修等行业都可以被房地产市场带动。房地产产业是一个能带动一大批产业发展的龙头产业，自然会得到地方政府的重视。想当年海南建省之初就是靠房地产产业的超常规发展而促成的热火朝天的局面。随后在朱总理强力的宏观调控手段熄灭了海南房地产虚火之后，海南经济持续十多年在谷底徘徊，直到现在，还有很多的人生活在当年赚热钱的回忆之中。现在国内很多房地产大佬都是当年海南房地产“黄埔军校”毕业的高才生。

第四，地方政府无风险。房地产市场过旺最大的后遗症是会造成泡沫损害金融行业的健康发展。地方政府不是不知道这个道理，但金融风险其实跟地方政府没有太大的关系。中国的金融业主要由属于国家控股的几大银行所掌控，地方政府在这些银行中没有股份，地方商业银行在经济发展中占的比例非常之小，所以金融风险主要是中央政府的事情。房地产市场是变相地拿中央的钱来发展地方经济，而风险又由中央承担，地方政府何乐而不为呢？

第五，政府官员个人需要。最后一个原因当然跟政府官员的利益紧密相关，一些不法官员与房地产商人相互勾结，在土地拍卖、工程发包等领域直接或者间接地谋取个人利益已经是很多地方官员走向犯罪的新的手段。

lali2002

感觉现在比较要紧的是囤积黄金，而不是买房。。。

yangzhenguo - T50-8

希望早点爆破.

冷板凳

可能么？真是的。。

flywater

早上迷迷糊糊听见什么东西降价了，是石油还是黄金来着，呵呵

丢失指环

提房子就头疼...