【请教】关于「柏阳景园」

sloker

请问北京的黑友里有了解柏阳景园这个东五环楼盘的没。

看好这里物美价廉（除经济适用房）。

[ Last edited by sloker on 2005-9-22 at 19:06 ]

sloker

只看到这样一片负面文章，转过来

http://www.tgogo.com/html/mtbd/20050515/095621.htm

告柏阳景园开发商书

不赘言，为此楼盘的将来起见，只提几个问题和几个建议：


接着昨天我的文章，我再问几个问题，都是我一直以来搞不明白的：

1. 为什么柏基置业不把公司介绍堂堂正正地给购房者做全面介绍？为什么这个公司很难查到？我们费了很大劲才查到些许信息。

2. 为什么开盘日期一拖再拖？如果交了钱的话没那么难办吧，后面有什么原因？（销售说是审批程序的事，谁信啊。现在政府办事效率不低的，我都亲身体会过N次了。）

3. 为什么不敢去做大规模正面宣传推广？如果开发商有实力有底气的话，没有理由不去做推广。而且卖得越贵，越会卖力推广，否则谁知道你呀，不知道你怎么买你啊。只有中低档楼盘才不宣传。所谓因为低调而不宣传，不成为理由。

据我所观察，低调大概不是柏阳的风格－－柏阳宣传品和楼书中言过其辞的地方太多了，例如环境－－五大公园之说有四个公园是子虚乌有；例如绿化率，宣传上说达40%，事实上只有30%多，注意，这还不一定指绿地率；例如容积率，事实上，从土地出让协议上可算出容积率实际为1.5，而不是其宣传的1.06。其他还有许多，兹不一一列举。这些可都是高调啊。

柏阳在媒体关系上的手法很巧妙：不大肆宣传，只买几个记者发几篇极度吹捧的枪手文章。而大家对此陌生的突然冒出来的神秘楼盘，除了那几篇文章外可得到的其他资料很少。于是其他房地产媒体要介绍此楼盘时，只能转引那几篇枪手文章。如此以讹传讹，使得柏阳的真相不为大家所知，只能看到那几篇吃了黑钱的记者的枪手报道。于是大家看到的听到的就是一个美好楼盘的幻景了。我就是受了这些狗屁报道的骗，才对这里发生兴趣的。谁知道随着调查的深入，可疑乃至可怕的事实逐渐显露，热情一下子就凉了下来。亲眼看到后就兴趣不大了，尤其是在了解了楼盘背后的深度信息之后。

4. 国家已经对房地产行业进行了宏观调控，土地发放在控制，北京协议出让土地的遗留问题已经公布了两批，其中第一批有柏阳景园项目，不过土地只有118900平米，第二批中没有柏阳。而且，很关键的是北京市会在8月31日基本关闭遗留问题的解决通道。想在以后解决历史遗留下来的协议出让土地的问题，基本不大可能了。尤其是柏基置业在北京的资源很可能只有王四营乡，这个背景想痛快解决土地问题，非常困难。那么，对于土地问题，开发商是如何考虑的？是如何操作的？在8月31日前能否拿下所有的470000平米的土地？

5. 如果开发商最后拿不到原计划的470000平米的土地，那么你们的应对方案是什么？准备如何做？如何向一期的业主交待？

6. 柏基置业的两个东家：一个是王四营乡，另一个是利嘉集团。王四营乡是土地协议出让方，利嘉算是投资方。利嘉只投了1.6亿，那么，开发470000平米土地500000平米建筑面积，所需资金要10亿以上，资金从何而来？

如果说柏基置业的其他资金仍是利嘉的支持的话，那么我们来分析一下：利嘉的财务状况和资产负债表我已经查过，具体信息不讲了，只说几点：利嘉股份的短期借贷很高，流动性负债非常高，现金流状况很不好。炒股票的都知道，这样的公司是多么的可怕，尤其是在房地产这么一个高风险行业，现在又处于国家的宏观调控下。利嘉据说还在上海有大笔投资，做商业街改造什么的，而现在宏观调控开始，国家限制固定资产投资，那么利嘉面临着极大风险，这些风险存在于政策上、资金上、市场上、运作上等等。在这种背景下，利嘉的风险状况实在很高。如果利嘉崩盘，那么柏基置业能撑得住吗？况且，从利嘉那里，除了那1.6亿以外，我没有查到利嘉给柏基注入其他资金。还有，利嘉集团的另一上市公司福建三木，近来状况非常不好。炒股的朋友们可以去查询一下。

如果柏基置业的其他资金是银行借贷的话，那么我们要问一下，借贷是担保方式还是抵押方式？如果是担保的话是谁给做的担保？如果抵押的话是抵押的什么？如果抵押的是C区楼盘的话是抵押了哪些楼盘还是所有楼盘都抵押了？一共借贷多少资金？日后如果开发B区D区，资金如何而来？那时候贷款收紧，你们能贷出来钱吗？如果贷不出来钱，社区成为烂尾社区，你们如何向C区业主补偿？

7. 价格问题：搞不明白你们定4600这么高的均价究竟是为什么？昨天我发的文章里已经分析了柏阳楼盘的价格了，土地成本、房屋造价，加上搬迁费用，以及其他支出，此楼盘造价估计在3000多一点每平米。假设只卖均价4000每平米的话，已经是30%的利润率了。况且，如果此楼盘低开高走聚集人气的话，可以预计好的楼座的均价会达到4600每平米。如果开盘就均价4600，内部认购的楼还是那么位置差的楼，就太离谱了，高开低走不会有好果子的。

按照你们在今年2月份的说法（贺娟），务实的价格是开盘价在4100-4200之间。别想着一开盘就大捞其捞，低开高走有助于你们的销售，低开高走的策略可以使此楼盘一期里的好楼座（无噪音的）均价能做到4600左右，而且还会帮助你们扬名，看看许多北京楼盘的价格策略你们就知道了，近期的例子是青年汇。高开低走你们就等着倒霉吧，后半年北京的50万平米以上的大盘多的是。而且现在北京的空置商品房已经开始甩卖了，9500的卖6500一平米，地段特别好。你们能拼得过这些空置甩卖的现房吗？

8. 回迁户和物业问题：现在我们已经查明，此楼盘是和王四营乡合作的，那么原来的道口村的村民如何安置？他们回迁在柏阳社区中那个区？是否回迁户的区和商品房的区之间有隔离？物业是卖给外面的专业物业公司来做还是由柏基自己来做？（如果是柏基自己来做物业的话那么就意味着事实上物业是由王四营乡的人来做，王四营乡肯定不会放过这个好机会，既安置了乡民就业，又大权独揽，净赚收益。）如果物业是由柏基自己来做，我们购房者不答应。如果回迁户区和商品房区不隔离不分开管理，我们不答应。我们并没有任何与当地乡民过不去的地方，只不过是想得到商品房应该有的安宁和平静。

sloker

没人知道吗，我顶一次在16：30分

VanLife

不熟悉...

sloker

18：00顶第二次~~~

sloker

1. 向购房者澄清大家所关注的问题：问题请见我昨天发的“重大公告：关于柏阳景园的几个重大问题”和上面提到的8个问题。这些问题中，我们特别关注的是土地问题。这个问题如何解决一定要能给我们一个满意的答复。另外，请你们把柏基置业做一完整介绍，公布柏阳景园的完整开发计划（一期、二期、三期，从资金安排、时间进度、设施建设，社区管理等诸方面）。请你们最好说明柏基置业的股东情况、资金状况、资产状况、财务状况等等（这点我们不强求，因为你们是有限公司，不是上市公众企业，但是如果不说明的话，购房者不明情况，就会对你们缺乏信心和信任，至于公不公布，你们自己看着办）。如果你们不能保证470000平米的地能完全被批准下来，那么我们大家都不敢买此楼盘，因为地批不下来就意味着楼盘会烂尾。

2. 降低价格：按务实的价格是开盘价在4100-4200之间。

3. 与购房者建立建设性关系：开发商与购房者，大家坦诚相待、互相理解甚至互相帮助。开发商应接受购房者合理的意见，达成双赢局面。或许有购房者还能帮他们呢，搞点贷款找点政府关系什么的，谁也不希望自己看上的楼盘最后黄了呀。。卖房者再精，可购房者人多啊，群众的智慧、力量乃至资源都是超群的，我想这个浅显的道理你们应该很明白。希望你们能站出来与我们对话，答疑解惑。

就说这些吧。没想到的大家补充补充。

sloker

没人关注，自己顶~~~

[ Last edited by sloker on 2005-9-22 at 19:03 ]

tiger1010

地主啊！都买170M的房子！
我们穷人要斗土豪，分田地！呵呵

townhouse

任何房子业主和物业 开发商总有矛盾

sloker

打听到柏阳景园里有公安局团购的房子，估计应该比较“安全”的说~

[ Last edited by sloker on 2005-9-22 at 19:04 ]

VanLife

呵呵,那要是出事了就是大事....

sloker

QUOTE:

Originally posted by VanLife at 2005-9-19 15:35:
呵呵,那要是出事了就是大事....

lxqhj

前天去过，那里的一小点电气设备是我提供的！

sloker

QUOTE:

Originally posted by lxqhj at 2005-9-19 17:17:
前天去过，那里的一小点电气设备是我提供的！

有黑友是供货商啊，呵呵

[ Last edited by sloker on 2005-9-22 at 19:04 ]

facelan

显摆贴，鉴定完毕！

sloker

QUOTE:

Originally posted by facelan at 2005-9-20 18:21:
显摆贴，鉴定完毕！

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