【转帖】奥运后北京房价会不会下跌

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来源：中国房地产报/童大焕 - 《北京地产资讯》


最近，关于奥运后北京房价要跌的判断再次浮出水面。

在日前结束的首都发展论坛上，有专家称：2008年奥运会结束后，国家和地方ZF可能会出台一些政策抑制房价，那时房价将下降。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在论坛上表示，“北京已经出现严重的房地产开发过热问题”，“目前的房价远远超过了普通居民的承受能力，ZF2008年后通过出台一些关于宏观调控和改善人民生活的政策，将会使房地产价格逐步回落”。

首先我想澄清两个基本问题：第一，房地产的统计价格和老百姓的实际购买价格不是一回事。比如，若干年后北京中心城区的大部分高档商品房和写字楼都已售罄，房地产主战场已经转移到近郊区县，那么，从统计意义上说，平均房价可能是大大降低了，但从老百姓的实际购买角度，同一区域的房价却有可能大大提高了。第二，在房地产市场中，奥运会充其量是个概念，它对于提升北京的公共基础设施甚至一些制度软环境有帮助，但它对楼价的直接提升作用可能被大大夸大了。

再从宏观背景来分析。

第一个大背景是中国高密度城市化背景。据曹建海介绍，北京仍有8000万平方米土地被开发商囤积，按照北京市ZF公布的日售600套的速度，如果全部开发成住宅，完全可以卖到2015年。但是，这个年均销售22万套的供应量，能否满足市场的实际需求，要打一个问号。市场的需求包含北京现有1100万户籍人口及100余万已购房的非户籍人口的需求（更新换代以及第二、三套房）、300余万尚未购买第一套房的非户籍人口的需求、新增人口的需求。尤其在新增人口问题上，城市管理部门试图控制的人口数量与实际人口数量会有很大差距。北京市的目标是机械增长人口数量每年不超过20万人，但过去的5年平均每年都在34万以上，今后的增长速度可能还会加快。高密度大城市化才是中国的真正未来，这个潮流不可阻挡。未来北京人口规模大幅增长的可能性与必然性都不容忽视。据专家研究，北京市常住人口有望在2025年达到3000万人。

第二个宏观大背景，是地方ZF介入房价、地价已经很深。1994年分税制后，中央财政收入平均占国家财政总收入的52%，但财政支出平均只占国家财政总支出的30%；县乡两级财政收入不到全国总收入的20%，却直接担负着80%的民生重任。农业税取消，地方收入更是只能打城市算盘，最有效的办法就是通过推高房价来推高地价。因为卖地收入已经成为很多地方ZF最重要的收入来源。另一方面，很多官员的腐败收入也来自这一块。更有大量官员亲属直接进入房地产开发领域，很多时候，地产商拼的不是实力，而是谁能拿到土地。所以，地方ZF很多时候迫于舆论压力口头上“唱衰”房地产，实际政策的行动中却每每为房价走高推波助澜。

因此，如果房价走低，事实上将是一个满盘皆输的结局：现有的购房人、ZF、银行、国家税收、国民就业全部将受重创。而在全国18万亿元的年产值中，房地产一项已占到2万亿左右，由其带动的产业链就更惊人。因此，不论是现在还是未来，在长时期内高密度城市化过程中的中国，房地产业都将是一个无可争议的支柱产业。

因此，地价和房价的平稳、缓慢增值，应被视为国民经济健康的表现。房地产业根本的问题不在房价的涨跌，而在于其涨跌是由非正常的手推动的。地方ZF与民争利太深（导致民众购房难），市场缺乏自身的平衡与微调，银行被“绑架”。这样，一旦民众和银行的承受力都到底线（绝大多数房子没人买得起，银行资金长期扛不住），市场乃至整个国民经济将面临危机。

上海社科院新近的一组调研数据显示，在长三角农村，ZF从农民手里征地，均价2.5万～3万元/亩；一级市场出让价，15万元至35万元/亩；二级市场出让价75万～150万元/亩。区域内中心城市和大城市的商品房用地，投标竞拍成交价则达到750万～1500万元/亩。

也就是说，房地产业的根本问题不在于房价和地价上涨，而在于在此过程中地方ZF与民争利太多，普通民众在房地产发展中所得不到九牛之一毛。要想房地产业和整个国民经济健康持续发展，有赖于现行分税制的再改革，有赖于ZF从房地产业中抽身而出成为中立者，有赖于私人土地权利的法律保证。

当然，即使是整体上的“朝阳产业”，也不排斥局部的涨跌。即使在一片看涨或一片看跌声中，有涨有跌才是正常现象。具体而言，有几类房价是容易跌的。一是炒概念炒得价格远高于价值和过分追求顶级享受的，将随着人们理性的回归和顶级产品的更新换代而贬值。二是资金链出现断裂的，不是烂尾就是降价，各地也都时有出现。三是从长远看，现有人口密度太高，房价已近峰值的，将随着城市人口密度的均衡化和人们追求近郊生活的宜居化而有所“贬值”。据悉，世界特大城市的人口密度普遍超过每平方公里5000人，北京市目前平均仅为708人，但其内部人口密度极不均衡，内北京人口密度接近5400人，外北京人口密度不到280人。其中，内北京的旧城区，即西城区、东城区、崇文区、宣武区人口密度平均接近2.5万人，而朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个新城区的人口密度平均仅为3750人以下。研究表明，发达国家特大城市内外城区人口密度差距较小，例如内伦敦人口密度为8980人，外伦敦为3582人。这也是一个重要的参考。

通过以上分析，奥运会后北京房价必跌的论调或可收声了。退一步说，就算是有所跌落，也不是奥运概念完结的结果，而是多种因素综合作用的结果。

nn1899

涨吧！！！
我几套房子观望出手了。

北冥绿茶

这都扯呢，以前还说08年之前三环内常住人口控制在40万左右，现在三环内狗都不止40万.....房价和股市是一样的，股市升、房价跌....房价升、股市在跌点.....平衡有序，无为而治....几千年的游戏了，我真不知道这些所谓的专家是不是红薯吃多了！

wszxj

必然不会跌...
2015年前北京房价会继续涨下去,无非涨幅呈下降趋势...

中华帝国元帅

地租的特殊性只能是房价价格不断上涨
关键在于房价涨的同时，市民的购买能力也应该相适应的提高或者承受能力不断提高

lcd

就算跌了又怎样？？ 跌了你就买的起了吗？？

就算是房价跌了，大环境的经济也跟着跌了。。。。等于还是没跌。

黑头发

其实就是看ZF想扶植什么样的产业了,房地产做的再好,也是靠剥削国内人民,没错,房子在国内是基本上属于必需品,贵也有人买,但这是牺牲其他需要来满足的,所以说，不要等到房地产业真的能“绑架”我们国家的经济时候再来调整，那时候可不是理性调整，是经济衰退，百业萧条。

ck982209

爱咋咋地.我也不打算买了.手里的几套房也不打算卖.

flyingfish

涨、跌，是数字游戏

买得起、买不起，才是老百姓实实在在的问题

现在的房价，跌50％，还是有众多老百姓买不起。

不要指望房价低到每人都能买套大house，而是把重点放到如何通过廉租房这样的政策，使得低收入的老百姓能有立锥之地。

lael

就算会跌，你还得关心一下奥运前到底会涨多少

夏雨天

房价跌也走的是”农村包围城市“的路线，所以大城市跌还需要相当长一段时间。

fasthorse

只能说zf并不代表老百姓的利益了。

elegentwind

早看穿了，zf是需要房地产来拉动经济的，真的降了，大家都完完，所谓的经济软着陆，估计轮不到房地产

w0017

QUOTE:

原帖由 ultraboy 于 2007-3-8 14:18 发表
... 市场无形的手会加倍的报复的 ...

嗯，同感，而且这样的大势已经形成。后来者总要为前面的人背负沉重包袱。

短视的代价。

sparker

等到降价的时候不知道房价已经涨到什么程度了，在那程度上下降的话也许是减小加速度，有用吗？