任志强：调控房市Vs老虎出笼

leecp

宏观调控应找准问题对症下药

每年的五一长假之后，网上都会出现一些“莫须有”的帖子，这两年的帖子都在用曾培炎副总理召开座谈会的名义表达一些非官方的意见。我不知道这些帖子的发源地，但我知道，起码帖子上点了名的几个地产商并没有参加这样的座谈会。

我参加的曾副总理召开的座谈会只有一次，是2004年五一长假之后5月9日在上海，讨论了长三角地区二省一市的地产发展情况。此前5月8日建设部先组织了包括二省一市和部分非长三角地区的开发商一起讨论了全国的房地产发展情况，以及房价的增长问题。5月9日国务院召开了座谈会，由二省一市的领导做主要的房地产情况汇报，国务院参会的各部委分别说了些意见，建设部综合了前一天与开发商座谈总结出了一些要点。

也许本来就没有开发商参会的准备，经建设部的努力让参加前一天座谈会的开发商也参加了第二天座谈会的旁听。会议并没有给开发商发言的机会，只有在曾副总理用当年竣工量减去销售量之后认为是空置时，我插话提出了这种计算是错误的“竣工量中存在许多约10—20％的配套面积是不能进行销售的”，三地的主管领导或建委主任均同意我的意见，分别报了各地的不可销售的配套面积比例。除此之外，开发商就都一言未发了。

二省一市当时的判断认为房地产投资的高涨主要是供不应求矛盾，曾副总理问“是不是限制了需求投资就会下来”。给我的感觉是中央不但要采取措施压缩投资，似乎也在准备限制需求。部里一位领导也有同感，鉴于我曾参加过汪洋副秘书长组织的2003年国务院18号通知的座谈会，部领导希望我会后专门向汪副秘书长反映一下房地产商和市场的意见。会后为了防止出台严厉的压缩个人购买需求的措施，我又专门拉住主持会议的汪洋副秘书长谈了可以压缩城市化过速和基础建设拆迁过大而造成的强制性被动需求，但不能压缩改善住房条件的自住需求的意见。

随后可以看到的正是国务院连续出台了重点控制投资与政府行为的拆迁规模的相关措施。但供给减少的措施却造成了房价进一步的快速增长，特别是长三角地区。其中一部分需求则是在还2003年的大规模拆迁（包括城市化）的欠债。房价的上涨随着供给减少的信号同步，2004年全国商品房竣工面积仅比上年同期增长了0.5％，但需求却增长了近30％。

2005年中央终于决定对需求开刀了，重点是抑制投资需求与炒房，但政策的双刃剑作用也同时刺伤了正常的住房自用需求。长三角的局部地区首先成为政策的重灾区，并出现了房价的较大波动和增幅下降。但全国的投资与房价仍保持着一个较高的增幅。

我一直思考，如果2004年压缩供给与压缩需求的政策同时出台，是否会比分别于两个年度先调供给后调需求会更好些呢？

当03年与04年初的投资高增长时，如果同时压缩供给与需求，也许会使已投入的产品销售出现问题。先压投资后调需求，则不会使已完成的高投资出现消化不良，但却由于供给的减少引发了房价的上升。

但从今天的情况看，也许2004年不管是否先采取调供给或者同时限需求，都同样不会对市场产生积极的影响。

当中国的市场中物资与产品缺乏时，政府与经济学家最担心的是4万亿存在银行的储蓄会跑出来像老虎下山一样冲击市场。市场经济让物资与产品供给充足之后，多数商品进入了供求平衡或供过于求的竞争、更新与淘汰阶段。政府与经济学家们又想将这只老虎撵下山，于是出台了连续多次降息与收取高额的利息税的政策。但打开了笼子之后，老虎却在圈里打转不断的繁殖，越养老虎越多也越肥，就是不下山。

住房货币化分配之后，中国的经济靠房地产而拉动，这只老虎靠银行个贷的诱惑，开始向外伸出了一只脚。终于有一条可以扩大内需拉动经济可持续增长的路了。但土地的大量消耗和投资过热又让政府与经济学家们开始担心泡沫了。银行对最佳的抵押贷款也开始怀疑和担心出现金融风险了，又想把这只伸出笼子的虎爪斩断，连续的出台了各种调控措施。

山本五十六在偷袭珍珠港成功之后，并未像大多数狂热的日本军国主义勇士那样兴奋，是因为他知道当唤醒了睡狮之后会有更大的风险。十多万亿元的个人存款，借个贷的杠杆作用会变成70万亿元的能量，而每年的商品房销售不足1.5万亿元。

老虎养在笼子里每天要吃大量的食品（支付大量的利息），让银行有些承受不了。把老虎赶出笼子也一样要给肉吃，扩大消费不能只给大白菜，住房就成了老虎出笼之后最想吃的鲜肉了。没有做好思想准备的政府与经济学家们在发现老虎只想吃肉而不想吃大白菜时，肉价涨了，连养猪用的原料（土地）也涨价了，老虎的口味也越来越高（房子越来越大、越来越好了），吃的肉还不想吃（想吃也太少了），这可有些为难了。如果用行政的手段硬是不给老虎吃肉，那么老虎也许要吃人了。

过去的老虎不出笼是因为没有建立完整的社会保障体系，宁愿上缴利息税也不敢花钱。今天的老虎要吃肉，也是因为打破了实物住房分配制度之后未建立社会住房保障体系，仍然没有人给肉吃了，不得不下山去抢肉吃。

从虎口中夺肉最好的办法就是让更多的老虎能不去抢肉吃，尤其是把那些在残酷的争夺中不具备竞争实力的弱虎从抢肉的行列中剥离，用社会保障的方式让他们不是吃的很好，但是能吃饱。

不建立让相当一部分家庭从市场中剥离的社会住房保障制度，让所有人都挤在供应量极小的市场中解决住房问题，那么无论用何种方法调控都不可能用市场化的方式解决绝大多数人的住房问题。尤其是城市化进程尚在集中发展的阶段，城市新增家庭远远超过可供房屋的套数的发展阶段。宏观调控已打击与抑制了投机与炒房，那么这一轮的销售增长也许只能用被调控措施所压抑的真实消费需求的爆发了，待购转为了消费。

政府该不该对市场进行行政手段的调控在于市场的供求关系是否危及到宏观经济的安全感，以及绝大多数人口的生存、生活安全。中国的房地产市场投资仅占固定资产投资的20％以下，要控制投资过热，房地产不是主要矛盾。商品房的供给量仅为当年新增城市家庭户数的50％以下，全部城镇家庭户数的3％。加上二手房交易的套数也不足城市家庭户数的5％的量。政府对房地产市场的调控仅仅面对的也就是这5％的家庭吗？那么不如下大力气用最大的精力去建立社会住房保障制度，去帮助那些买不起房的家庭和需要通过政府优惠政策帮助给以贴息贴租或其它补贴才能买得起、住得起房的家庭，切实的改善居住的条件与质量。

中国的住房私有化率已经很高了，证明大多数人已经有了私有产权的住房。但这些大量的住房中的条件很差，要靠政府的帮助与市场化去改善居住的条件，提高生活质量，不再仅仅是解决温饱的问题了。虽然统计中说城市人均拥有的住房建筑面积已经高达26平方米了，但扣除公共配套和公共分摊的面积后也就很低了。原有的住房中无厕所、无厨房、无热水、无燃气的比例还很大，住房的成套率还很低，大约十年也难以实现最基本的住宅成套率到达1：1的水平，还空谈什么房地产产能过剩呢？没有高额的土地出让收入，又何来的高房价呢？

解决问题要抓住主要矛盾，本是个地球人都知道的事情，但常常在分析矛盾的主要方面时被表面现象所迷惑，找不到主要的矛盾点，所谓的对症下药，说的正是找准问题真正的根源才能找到好的解决方案。

宏观经济是个多种供求关系交叉的系统工程，单独用一条腿走路是行不通的。不能为解决土地、投资与房价，而忘了国家为所有城市家庭提供居住条件是主要矛盾，应在促进经济发展中让国家公民从改革中受益。如果有更多的人能在高地价中受益，就没有人会反对高地价了。如果少数人购买高房价的房屋能给买不起住房的家庭增加社会保障资金，就没有人反对建高档房了。重要的在于将政府从土地与房地产市场交易中获取的暴利，用立法的方式向建立社会住房保障体系转移支付。

[ 本帖最后由 leecp 于 2006-5-11 10:08 编辑 ]

ajudu

老虎吃人

leecp

我一直认为，从去年开始的这次房地产宏观调控是非常必要的。为此，除了通过内参表达自己的看法外，我还专门通过《人民日报》和《光明日报》的理论版阐述了房地产宏观调控的理论依据和这次调控应遵循的原则。应该说，我提出的房地产调控的四项原则“稳定价格、理顺秩序、把好关口、保障人权”已经为决策部门和社会各界所接受。但是，一年多的实践特别是最近的市场形势表明，宏观调控的效果与我们的调控原则或者目标相比，想去甚远，基本上是背道而驰了！按照我给出的总结，可以说是“出发点是对的，依据和思路是错的；原则是对的，某些政策、措施是错的；决心是大的，效果是很差的”。

    为什么会出现这种极为反常的现象，特别是出现在强大的调控舆论和政策压力下房价反弹并迅速上窜的倾向？其实原因很简单，有关部门和舆论界未弄清楚“空置面积”的含义和合理空置面积的标准，又弄错了“空置率”的含义和计算公式，进而误导了中央政府的决策，所以才出现这样一个被动局面。

    “空置面积”和“空置率”的含义与字面给人的直觉完全不同。按照中国的统计规定，“空置面积”是指“指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”可见，“空置面积”并不等于卖不掉的面积，更不能简单地同“浪费”、“过剩”和“市场消化不了的面积”划等号。我很早就在《光明日报》（2002年2月5日）上做过阐述，并提出了“摩擦空置”和“市场空置”两个概念。如果以1年作为考察期，按现在的市场情况，一半多的“空置面积”是可以卖掉的；如果以2年作为考察期，按现在的市场情况，三分之二甚至更高比例的“空置面积”是可以卖掉的。广州市最近的调查数据表明，竣工验收2年后只有19％的面积卖不掉。而对商品房这种商品来说，销售周期为一、两年十分正常，就像建设周期一般也是一、两年甚至更长些一样。我的这篇文章发表1年后，建设部曾根据空置时间长短将其分为“待销”、“滞销”和“积压”三种情况，可惜此统计思路并没被统计主管部门采纳，大家继续按照字面给人的直觉去理解“空置面积”的含义。还有许多人把买了不住也不租的房子看作空置房子，他们环顾四周楼盘确实发现了一些“黑灯”现象，于是感到空置面积确实很大，投资过剩已经出现。其实，按照中国现行统计规定，“空置面积”考察的完全是开发领域的投资回收情况，与买了住不住、租不租毫无关系。

    另外，需要强调的是，商品房市场上总是存在一定量的“有瑕疵”供给或者无效供给。这里的“有瑕疵”供给是指品质上不太适应市场需求，在价格上与购买者的购买力和现实购买欲望不很适应的商品；无效供给是指因品质存在严重缺陷而无人要的产品，或者在价格上消费者根本不接受的产品。由于决策失误、交通不便、施工质量缺陷以及楼层、朝向、设计、周边环境等方面的原因，总会有一些商品房要很费劲并延后很长时间才能卖出去，甚至根本卖不出去。这些就是“有瑕疵”供给或者无效供给，他们也表现为空置状态。两年后卖不掉的多属于这类房屋。把这些原本应视为“废品”或者“半废品”的残次品当作市场消化不掉的剩余商品房，这是大错特错的认识！

    在对“空置面积”含义、特点理解严重错误的情况下，按照最初设置“空置率”指标的动机，空置率在计算方法上再次出现严重的、令人不可思议的错误。关于空置率的计算方法问题，我在《中国房地产报》发表的两篇文章《被公开张扬的空置率》（3月20日27版）和《地产舆论、地产学术与空置率——不得不再说的话》（4月3日26、27版）做了详细阐述。现行方法误用当年商品房竣工面积代替所有存量房屋面积，分母无意中缩小了十几倍甚至几十倍。根据统计部门对“空置面积”含义的规定以及设置空置率指标的目的，按现行计算方法得出的26％的数值实在是耸人听闻。如果按照“空置面积”就是“市场过剩面积”，“空置率就是卖不出去的比率”来理解，房价哪有不下跌甚至暴跌的道理呢？按科学方法计算的2004年12月末大陆商品房空置率只有0.83％，商品住宅空置率只有0.77％；空置率数值其实不足1％，而香港私人住宅2002~2004年这个指标分别为6.6％、6.8％、6.2％，私人写字楼2002~2004年这个指标分别为12.6％、14％、12.7％。大陆与香港差距巨大。香港房地产市场是个相对成熟的市场，如果我们以此为标准来看待大陆市场供求关系，大陆的市场空置率远远未达到合理（正常）空置率水平——空置率过高会给卖方带来利益损失，空置率过低则会给买方带来利益损失。在过高和过低之间必然存在一个合理的空置率，一方面保证买方有充分选择的权利，另一方面又能保证卖方的利益不受损失。这个正常空置率国外通常称为自然空置率（Natural Vacancy Rate）。当前空置率太低说明供给严重不足，在需求不变的情况下，房价怎么能不大幅上涨呢？

    上述一些严重错误认识首先影响到央行（央行是最早对房地产行业提出预警的部门）。央行在对高房价成因认识不够充分的情况下，错误地认为：空置率已经太高，达到了26％，大大超过了国际公认的10%的警戒线（国外指标的含义与我们完全不同，而且也根本没有所谓的“国际公认警戒线”），而房地产业投资规模持续居高不下，已经出现过剩风险或者是潜在过剩风险了。这样房价随时可能下跌，一旦下跌信贷资金回收就会遇到困难。如果银行出现大面积的呆、坏账，金融风险就出现了。既然出现了过剩状态或潜在过剩迹象，就必须压缩投资、压缩信贷规模了！为此，央行为此采取了一系列措施。早在2002年8月，在重申了“低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷”的货币政策不会改变之后，央行首次提到要“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业”。尽管当时这种预警并没有引起太多人的注意，但央行自身的担心却在不断增加，甚至颇有些“惴惴不安”了——2003年6月，央行终于下发了被业界称为“121号文件”的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该《通知》明确提出要控制局部地区房地产市场过热、防止出现房地产泡沫，加强房地产贷款管理、防范金融风险。文件对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等八大方面做了严格规定。这个文件大幅度提高了房地产行业的贷款门槛，在业内引起巨大震动，被认为是“人为地拉开了房地产业‘冬天’的序幕”，于是开发商们奋起反击，对其“口诛笔伐”。虽然“121号文件”后来有些内容被变相否定，但央行坚信控制房地产业信贷规模是有必要的。2003年8月，央行又首次宣布将存款准备金率提高1个百分点，在不到8个月的时间内连续三次调整存款准备金率。2004年3月16日，央行发布消息，决定从次日起，将住房贷款利率由当时的5.31%上调至5.51%，并将住房贷款的基准利率提高至5年期贷款基准利率水平，即6.12%；而对房地产价格上涨过快的城市或地区，其住房贷款首付比例从20%提高到30%；同时，将超额准备金利率从1.62%降至0.99%。在国办“新八条”中，也特别提及了“加强金融监管”问题；在随后的“七部委八条”中，再次提及了“加强房地产信贷管理，防范金融风险”问题。有些金融政策虽然不能说是完全针对房地产业的，但无疑房地产业是其中最主要的调控对象，甚至连不在自己管理权限范围内的期房预售，央行的研究部门也主张予以取消。

    倾向于支持央行看法的还包括国家发改委和国土资源部等部门。例如，发改委旗下研究所的一份报告警告：中国的房地产泡沫已经面临破灭。该报告说，现在全国房地产投资30%的增长速度已经超过了国内生产总值7%～8%增长率的几倍，与中国整体经济发展根本不相适应；中国大小发展商这几年投入到房地产的6000亿元人民币中，居然有61%的钱是银行提供的贷款。央行曾和国家发改委、中国银监会曾联合下发通知，强调进一步加强产业政策和信贷政策的协调，有效控制信贷风险。央行还曾与国务院办公厅、国家发展改革委、国土资源部等相继就节约资源、严控土地供应、深入治理整顿土地市场、收紧房地产信贷资金、清理钢铁、电解铝和水泥投资项目等作出了具体部署。

    国外的错误舆论也进一步强化了高层决策力量的错误判断。一些海外的研究机构、媒体看到中国到处是工地，房价一直呈上升趋势，再加上看到了中国媒体披露的空置面积和空置率数据，在没有对其中的原因进行科学、充分分析，或者进行了错误分析的情况下，得出错误的判断，认为中国已经或者即将出现房地产泡沫。卢承德先生在回应我的《空置率过高是天大的谬误》一文时专门进行了总结：2002年12月，美国摩根斯坦利完成的一份研究报告认为，中国大陆可能爆发新一轮房地产泡沫危机——10年前房地产泡沫曾引发两位数通胀率，大量投机行为令资金无法收回而导致银行坏帐激增，这种危机正再次显现。其亚太区首席经济学家谢国忠称，一旦人民币升值，将会促使更多的资本涌入中国大陆，加剧本已过热的房地产泡沫。同时，美国《华尔街日报》也称中国大兴基建项目，连同入世带来的外国投资热潮，可能会使上世纪90年代初的房地产泡沫死灰复燃。美国《华盛顿邮报》2003年3月5日载文指出，中国的房地产泡沫及其破裂将是中国银行体系危机的导火索。日本《东京新闻》2003年8月19日刊登一篇题为《日本内阁府报告称中国有发生房地产泡沫的危险》的文章，称由于大量外资持续流入中国，国内流通的人民币急剧增多，6月的货币供应量同比增加了20.8%，人民币已经出现过剩流动的现象，这将在今后造成房地产泡沫。我的搜索还表明：《纽约时报》2004年1月18日的综合报道《中国是下一个泡沫吗？》在西方世界引起极大关注，再次掀起连续的讨论。2004年10月底，美国《纽约时报》和一些机构再次指出，中国大陆的房屋空置率已超过国际警戒线，房地产泡沫已经开始破裂。这些源于中国错误舆论和错误报道而引起的西方媒体的报道以及某些西方学者的错误研究结论再次给国内决策部门传递了错误信号，认为中国房地产业出现了投资过剩。于是在国内外错误舆论和错误报告结论的共同影响下，房地产投资紧缩政策就出台了。

    需要强调的是，在各项调控政策逐渐出台、汇集的过程中，我感到有时建设部与央行等部门的想法并非完全一致。虽然建设部也努力“以大局为重”，但并不认为当时的房地产投资规模大到了十分危险的地步，更不认为“房地产业已经面临潜在的过剩风险”。但是，由于理论准备不够充分，再加上国家发改委以及掌握宏观调控杠杆的其他部门都认为房地产投资过热、过剩，建设部孤掌难鸣，无力回天，于是房地产供求关系进一步恶化了。当观望过去后，市场出现报复性上涨就不足为怪了——如果没有其他强压措施出台，今后一段时期房价上涨压力会继续增大。

    今天房地产价格局面的形成，完全是由于对“空置面积”和“空置率”两个指标的含义、特点的认识错误以及“空置率”计算方法的错误引起的，另外国内一些机构和学者使用的商品房空置率指标与外国学者使用的衡量住区房屋利用状况的同名指标毫无可比性，据此得出的结论自然就是错误的，而且严重误导了中央政府宏观决策的思路。所以，有关机构和学者必须尽快修正自己的结论并向全社会声明，以避免继续误导舆论和决策；中央政府也必须在弄清房价上涨的真正原因特别是其中的国情背景的基础上，尽快调整房地产宏观调控的思路和措施，以扭转当前的被动局面。

作者系民革中央委员、北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博导

beyondpara

太长了，没有耐心看！

leecp

QUOTE:

原帖由 beyondpara 于 2006-5-11 10:16 发表
太长了，没有耐心看！

呵呵，这就是网路麦当劳化的结果。。。。。。。。。。

nt941

慢慢觉得任似乎也不是没有良知的人了，比如文中的这句话：

“重要的在于将政府从土地与房地产市场交易中获取的暴利，用立法的方式向建立社会住房保障体系转移支付。”

可惜的是垄断的目的就是获得暴利（无论是经济垄断还是zz垄断），所以任的这种想法肯定是无法实现的。

leecp

任志强说的是真话，但别人不喜欢；潘石屹说的是假话，但别人却喜欢的不得了

MPEG21

我感觉央行可能今年还有次加息

dnyyr

这也忒长了吧

juhui

不看了，太长了

w0017

看广告不如看疗效

charlestan

房价现在已经是社会矛盾的焦点了

welkin

小任同志还是比较实事求是的！