中国房地产的价格泡沫到底有多大？

高大全

中国的房地产业绝对的不合逻辑，使许多人看不懂，也使许多人成天的提心吊胆。首先，房地产的价格有好几个脱钩：一是与国民经济的增长率脱钩，二是与物价指数脱钩，三是与居民收入水平的提高脱钩。

在此只说收入水平问题。2004年，上海人均可支配收入为8627元，市区平均房价达每平方米16683元；北京人均可支配收入为6232元，平均房价为15638元；深圳人均可支配收入为6037元，平均房价为27596元；温州人均可支配收入全国第一，达9278元，平均房价为17727元。

这意味着什么呢？以上海为例，如果以每套住房100平方米（建筑面积）计，上海每套住房价格为163万元。即使一个家庭两个人拿同样多的收入，即家庭年收入达17000元，也要将近100年才能把这么一套住房拿到手，这还没有把人均收入还要用在吃和其它方面的因素扣除。

还有一个算法。上海楼市杂志一文说，2004年上海可支配收入共计约2200亿元，去年全年商品房面积达3000万平方米。如果按每平方米16000元的价格算，需要4800亿元才能消化这些供给。即相当于全年上海可支配收入的两倍。其实这个算法还是忘了一点：上海不可能每个人或每个家庭每年都买房。即使有10％的人买房，那么拿得出的钱实际上也只有220亿元（还未扣除家庭日常所需）。既然上海的房子到现在为止还有点供不应求的样子，如果说不存在滞销，还有那4600亿元是哪来的呢？无非一是银行贷款，二是外来（包括外地和外国来的）资金。再就是很多所谓的钱款并没有真正支付，比如只付了所谓首期，虚了很多。

看到一篇文章，标题是：卖掉一个上海可以买下大半个美国。虽然过于耸人听闻，但上海的房价之高新建房子之多确实已经到了惊人的地步。上海也还只不过是中国的一个典型。还有一篇文章把上海和东京的房价作了比较，发现上海的房价已经达到了东京最好地段的高度。

德国是发达了几十年的国家了。以住房（非中国说的“别墅”）而言， 2000年时，柏林60到90平方米的房价是（折算成今天的欧元），一般的每平方米750欧元，较好的1100到1500欧元，高档的3000欧元；法兰克福是1450，1950和3350欧元；汉堡是1300，2000到2400，3700欧元；科隆是1000，1500到2100，3000欧元；慕尼黑是2750，2600到3000，4500欧元。

这里有个概念不可混淆了：中国说的面积一般指建筑面积，而德国说的是居住面积加部分使用面积，比如阁楼高1米50以上的地方才算面积，阳台算一半面积，地下室不算面积，建筑的外壳根本就不算。因此，实际上德国90平方米的住房要将近乘一倍才可以与中国相比。也就是说，在柏林花1500欧元，今天相当于约14000元人民币，就可以买到1平方米高档住房。

而，德国劳动者的平均月收入远远超过了1500欧元，大约为2500欧元。也就是说，如果不扣除生活开支，每个月可以买两平方米以上的建筑面积（且挪用中国的计算概念建筑面积），且是高档住房。我们可以大致地说：月收入与每平方米房价的比例是1:2，或者为了可比说成0.5:1。而在中国，以上海为例，即使扣除最穷的阶层，不说“人均可支配”，而说劳动者收入，大多数劳动者的月平均收入大体上是2000元，这要8个月才能买1平方米的建筑面积（且算都是高档住房）。那么大致上可以说，在上海，月收入与每平方米房价的比例是8:1。即：这个差距高达16倍。

由此可见泡沫之大。按这样的差距，买房人在德国根本不可能拿到银行贷款。

除了中国算的是建筑面积这个问题经常被比较者们遗忘外，人们还经常忘了一个重要因素：中国的地产都是国家的，买房人买的只是土地的70年使用权，可以说是70年地租一次付清。而德国等西方国家买房包括买地产，而地产要占到整个价格的三分之一左右。加上这个因素，中国的房地产与德国比就更贵了，上述月收入和房价之比的差距其实更要大得多。

还要加上一个被人忘却的因素：中国目前的房屋租金和买价远远不成比例。以德国为例，人们常说，1比10是合算的，1比13还可以，超过这个比例就不行了。也就是说，如果你买下一套房子，出租给别人，如果买价是10万欧元，每年的房租收入是1万欧元（1比10），那就合算了，如果年房租收入只有5千欧元，即1比20，那么这个房子就不如不买。现在，上海一套买价50万元的小或旧住房，每个月的房租收入到不了2000元，一年的房租收入就算它2万多吧。从买房出租的角度看是太不合算了。当然，人们目前在中国买房，要不就是自己住，要不就是“追涨”，等涨，然后出手，出发点不一样。但从长远看，这显然是不利于房地产健康发展的，租金与买价的大失比例，从另一个角度证明了中国房地产的泡沫之大。

wdzy

上海的房子不提也罢了
违背经济发展规律迟早会受到惩罚

literal

有误导嫌疑，欧洲人稀，亚洲有亚洲的情况

看看韩国汉城、泰国曼谷，更别提香港、东京的房价

经济结构的复杂超出想像

cooldavy

日本经济崩溃之前，东京本分地区的房价相当于美国全境

rourou

虽然拿中国和德国比较片面了一点，但中国的房价这么高难道一点问题都没有？

ThankPadXu

QUOTE:

原帖由 literal 于 2005-12-18 10:24 发表
有误导嫌疑，欧洲人稀，亚洲有亚洲的情况

看看韩国汉城、泰国曼谷，更别提香港、东京的房价

经济结构的复杂超出想像

即便如今的东京房地产价格相对而言也没有上海那么贵。

cxghy009

就是不知道泡51NB的人能不能等到房价回归理性的那一天～～

yingwuluo151

肯定是经济过热的泡沫啊，国家现在已经意识到其危害性了，正在加大管制措施的力度，泡沫散去的后果是很严重的啊，现在的空房，大多是银行的钱啊，大家知道意味这什么了吧。

Liao_Duan

恩，其实呢，上海的房价比新加坡贵
新加坡的收入大概是上海的5倍

花乱飞

一般感觉平民2个月工资才能买一平方

jackyhubin

在上海如果整天想着房子，估计都愁白头了

deepblue542

我现在真的没能力买房子，忒贵了～～～鄙视上面的人炒个没玩～～～党啊～～该管管了～～我们穷人还要不要给我们过了啊～～～

deepblue542

我说的＂上面的人＂是那些做生意的，喜欢靠房子倒来倒去的那种人！！强烈鄙视～～苦了老百姓～～