关于房产泡沫

stingalways

惊爆-----高房价的神话背后
    桂林山水XXX 2004-11-03 13:07:57 发表于搜狐焦点上海房地产网-谈房论市-楼市话题论坛


惊爆-----高房价的神话背后 Time: 2004-11-03 13:09:05 IP: 61.154.123.*

我在北京呆很多年了，很偶然认识了一些房地产界的朋友，从而得到了一些大家不知道的真相，如果不公布出来我会良心不安。
　　1、国家再次收紧基础投资信贷，2004年7月1日起银行除了经济适用房项目都不给发放贷款了，一分钱都没有。很多开发商的资金链遇到了问题，不加紧卖房子就活不下去了，他们已经到了生死存亡的关键时期（他们着急卖房子呢，所以消费者们要沉住气）；
　　2、北京目前大部分的商品房现在其实都卖不动了，销售现状比较糟糕，但没有媒体报道（开发商和媒体都是既得利益的共同体），很多标着售罄的房子都没有卖掉，其目的是在消费者中制造紧张空气，人们的消费心理是越买不到越想买，喜欢追涨；
　　3 在北京，所有的商品房项目销售放号都是只放1/3，1/3的房子卖完了就说没房子了，其实还有2/3没卖，其销售策略就是这样-----制造楼盘热销的假象，消费者一看快卖完了就会急着买，看看还有没有剩下的，他们就一点一点放，所以那些标着售罄的楼盘总会有别人转让的，或者一些其他原因的房子在卖，价格却高了很多，其实他们大头还没卖掉呢（每一个楼盘都是，信不信由你）。
　　4 普通住宅项目的全部成本无论如何到不了2500元/平米，国外的房地产利润率不到10%，你看看北京的房价吧，都赶上美国了。计算一下就知道有没有泡沫了，现在买房就像1988年买彩电的效果一样。4000元买一台18英寸的，我家就是那时买的，过了一年肠子都悔青了。
　　5、房地产业内高层比较普遍的看法是最多撑到2006年会大跌，他们还想再狂赚一年的钱，地产界内部都感觉够呛，可能2005年就会崩盘。建设部的官员会说稳中有升，政府领导们也希望股市稳中有升,说了好多年,结果大家自己看看就知道了。
　　6 现在北京民用住宅实际的空置率是30%多，供求关系一目了然。
　　7 开发商手里的有的是地，说公开拍卖造成地价上涨纯粹是胡说八道，是为了在社会上制造紧张空气，让人们抢购房产，抬高房价。
　　
　　其实，开发商可以撒谎,媒体报纸可以撒谎,评论家可以撒谎,政府的有关部门也可以撒谎，所有的谎言都只有一个目的就是制造泡沫，既得利益集团可从中渔利。但是市场是不会骗人的，泡沫总会破裂的，总有一天会骗不下去的。泡沫总会破灭的，我可以肯定。我地产界的朋友都不着急买房，对我说要沉得住气。
　　我曾经炒过股，现在没兴趣了。感觉股市和房地产市场的原理都一样，买家越多，资金量越大，价格就会涨得越高。房地产市场里，开发商其实就是翻手为云覆手为雨操控市场的庄家，媒体报纸就是为他们摇旗呐喊的股评（你看现在股市里谁还相信股评），1999年5.19股市井喷的时候我记得大部分股评家都信誓旦旦地预测中国股市几年之后会上5000点，几年几年之后会上10000点，前途一片大好，大家尽管买进，股市只涨不跌。现在看不象笑话吗？现在中国的房地产市场已经经过长期牛市到也许已经到最高点了，也许马上就要到最高点。如果你不想被高位套牢的话，现在就不要急着买房子，如果大家都不再着买房子，急得是开发商。买盘力量小了，房价自然会降，就像现在的车市一样。
　　有人说，土地是不可再生资源，房价只会涨不会跌。可是日本比中国更加人多地少，他们的房地产已经连续低迷12年了，地产价格连着跌了12年！！因为他们的房子盖得够多了，供大于求了。
　　在北京、上海这些大城市的房子盖得也足够多了，大厦将倾了！。
　　把这篇文章贴到你知道的论坛里，让更多的人知道中国大城市房地产泡沫的内幕，告诉你身边所有要买房子的朋友都捂紧口袋！！
　　不要现在买房子。大家万众一心，敌人就快撑不住了。

x1007

那我不是惨啦！刚定了房7000/平方。上海浦东

bigtime

唉，这种事情。难预测呀，等待新一轮的加息。

bigstone

该买的也的买呀

十八禁

靠，我姐也在厦门刚顶一套房子，7000/平方

stingalways

看一下俺的分析：一部分观点来源于我们的总监（上海友邦）和我们谈心时说的：
       关于升息
     升息听起来好像是因为国内经济过热，政府出手干涉这种过热。但是国内真的过热吗，事实上并非所有的行业都过热，这一升息，事实上国内很多微利的企业都完了亚，要知道很多企业作的都是把人家作好的零件材料拿来弄弄装配一下卖出去，利润率微薄，就靠量大。本来就1－2％的利润率，这一升息就不要作了。
   所以从这方面来分析，升息明显是对我们经济不利的。但是为什么要国家还是要升呢，因为房地产。
   房地产价格的虚高完全是被炒起来的，不要问我为什么是被炒起来的。看看前十几年的香港日本就明白了。人家泡沫破灭时，人家是个小地方，而且一直是市场经济。小地方比较好控制，一直是市场经济那么对市场的适应度总归比我们市场经济搞了短短时间的适应度要好很多。但是看看香港日本泡沫破灭后经济滑落的程度，日本到现在还一蹶不振。作为我们一个这么大的国家，而且刚搞市场经济不久，一旦泡沫破灭，大家怕不怕？
    大家说不怕，很好，因为大家不相信（坏的事情总归没人愿意相信），但是俺们的国家怕亚。于是国家出手了，就好像前几年的股市一样，那时候炒股好像没有不赚的，就好像现在只要炒房地产也没有不赚的。结果国家连下十二道政策（哪十二道我数不出来了，而且数在这儿也没意义），股市终于废了，现在还有人说我炒股赚了没，那是高手，一般的人脱套就不错了。我在友邦保险作的，那时候人对我说的最常一句话是我买啥么子保险，我买股票一年翻多少。哦，现在没人这么对我说了，现在说的是我买啥么子保险，我有钱去炒房产。升息是国家针对房产过热的第二不措施，这一步措施能产生多大的作用我不知道，但是我知道即使没作用，那么还会出第三第四道，一直到房价降下来。
    有些人不相信房价会降，知道什么人最高兴大家有这种想法吗，是房产商，只要大家还保持这种想法，他们就可以继续再赚几笔。欧美经济发展一个轮回是7至八年。而中国房产高涨也超过这么7，8年了吧，是中国特殊吗，中国当然特殊，不然就不叫有中国特色市场经济了。中国房地产会一直热吗，还是不会。中国特殊在一个中国地方大，二个市场经济搞得不久，中国人不太适应市场经济，这使得中国市场的惯性会强一点，中国人的心理我认为是对这个惯性产生作用的一个很大因素：不相信任何东西都有升有落。所以在中国这个轮回会时间长一些，但是会长多久呢。大家可以看。反正我这两年我买房我就是傻插。
    就这么多了，大家鼓掌！！

smarthong

前几天不记得是哪个小区开卖，3个小时所有的盘就售完了，7900/m...

edgu

呵呵，越等越买不到便宜房子

俺三个同事买了华师大附近的同一个楼盘，单价从5千多到8千多不等

最后一个买的自然最贵，哈哈

bigtime

大家总是买涨不买跌嘛!

holo

中国是政治经济，任何经济理论在中国都不那么适用或需要修改的，并且只能是事后理论。

joshua0319

说的有一定的道理 ,为兄弟顶下

coinsss

这种文章也能信？写这文章的人应该也是一买不起房的兄弟。

FFEE

亲爱的同志们：

相信你们一定不是中介公司职员或者房地产商，如果是，请不要观看此文，因为你们一定会吐血。

我是"最近"才开始关注房价的，以前虽然帮朋友预测过房价，但是当时也没有想到房价会涨到现在的地步。

这几年，为了主顾的利益，一直在分析投资环境和投资方向，但是房地产市场始终没有进入我的视野范围，为什么？对一个在海南做过投资并艰难脱困的人来说，房地产市场存在的巨大风险始终是我所担心的。直到最近，我因为某些个人原因开始关注房价，才吃惊地发现，房价已经如此之高，因此，通过风行欧美的数学模型对中国的房价作分析，竟然发现，这些基本上可以称为普遍真理的模型竟然难以解释中国任何一个城市的房价，这使我不得不对这个问题做进一步的思索。

现在支撑房价的是什么？报纸上经常会提到什么地价、供求关系、各种炒做出来的概念，其实根本就是在欺骗消费者，如果大家在某篇文章里看到这几个字眼，我可以很明确地告诉你，这些文章十有八九是有着某些不能见光的目的的人用金钱买来枪手写的，至于前段时间的某位"张经济学家"的观点，我认为根本就是在说胡话，可以不论。

那么到底是什么决定了现在的房价呢？

我的观点是：地方政府、银行和房地产商形成了一种攻守同谋，造成房地产价格居高不下。其实这一点都不难理解。这个所谓的"铁三角"实际上是一个互动的关系，地方政府从房地产商那里得到的是高额的地价回报（同时取得所谓政绩），并相应地给予房地产商种种优惠政策，这些政策是隐性或显性的，能看到的诸如：减低各种费税、提供各种规划便利（如教育资源）、允许媒体炒做各种地产概念等等，隐性的实际上才是中间人和房地产商真正关心的：a、价格上的监督不力、审计不严，任凭房地产商虚报成本，赚取高额利润；b、对于拿到土地或地票的开发商或自然人不监督、放任土地荒芜，使其坐收地价差额；c、质量安全的完全失控，实际上从90年代起国内地产界就流行一种说法，在中国只有设计失败的没有建设失败的，这个说法的内涵大家应该是一目了然，就不多说了（想起某年九江决堤，总设计师当场跳江，真是……）；d、从业人员用尽坑蒙拐骗手法，而国家职能部门根本不闻不问，偶尔曝光的只是撑撑门面了事；e、采取各种治标不治本的政策对房价采取所谓的"抑制"手段，从一方面来说，似乎应该起到一定的抑制效果，可能本意是好的，另一方面不但没有根治房地产市场的弊病，反而是促使房价进一步攀升，刺激消费者敏感的神经，从根本上说，提高拆迁赔偿金额、扩大单一地块规模限制小公司发展、对小中介等小公司的洗牌等等措施都属于这一范畴。所有这些的背后，都资金或者金钱这只无形的手在指挥着。

银行（确切地说是各种地方性经营型银行）从房地产商那里得到的回报很简单，但同时也是相当实际的：利率回报和一些从业人员的个人回报。这几年银行的坏帐已经成为制约银行系统发展的一个瓶颈，消除坏帐根除不良资产恐怕是每一个银行决策者的终极目标，中国的房地产市场投资有着投资回收速度相对较快、投资回报相对稳定的特点，大量的贷款支撑起了房地产这个高风险高回报的市场，因此，银行已经成为市场支撑的主体而房地产商已经沦为这个市场的第二策动力。

房地产商当然毋庸质疑地获得了这个市场最大的一块蛋糕，但是由于这块蛋糕如此容易获得，所以，实际上他们还要做第二第三次分配，这种分配既是他们再次投资的保证也是本次投资顺利进行的通行证。实际上，不完全的竞争、某一地域范围内的金融垄断和全行业范围内的金融垄断导致所有加入这一行业的商家必须遵从原有商家制订的游戏规则，形成了价格共谋，这是一种非常奇怪的现象，只这一点就使中国房地产市场完全背离了自由市场发展的规律。

而也就是在上述这一连串的互动作用，使各种费税不断降低，开发商拿地越来越贵，使房价脱离了市场原则，脱离了成本因素，而只和先期进入市场的房地产商制定的规则有关，也就是说，实际上，房地产商想把房价涨多高就能涨多高，而作为终极消费者真正制约房价涨幅的只有两条：a、老百姓最高能承受的极限；b、贷款、资金回流速度；c、再次进行投机需要准备的资金以及回报平均指数。

可能大家听我吹了半天，有点累了，但是不说清楚，根本就无从分析房价何时会跌。

根据上述各种因素，我分析房价下跌的可能性实际上在最近已经成为市场不可逆转的动向：

1、国家的宏观调控已成定局。实际上，国家即将会采取更为严厉的措施进行调控，这是必然的。从三点可以看出来：首先是胡主席在江苏发表的"四个发展"，从这四个发展中，可以看出，最重要的是，全国各种固定资产投资显然大部分是重复投资，一个学经济的人会明白，这四个发展意味着全盘否定了现在这种发展方向，另外，讲话之后不久中央的严控令出台就是佐证；其次，今年是国内银行非常关键的一年，搞不好建设银行、中国银行会重新回到起点生存，所以，中央的宏观调控现在表现只是轻轻地触了一下银行，可是在银行内部却异常紧张，据说银监所已经在上述两行开始内部审计，这其中最引人注目的一条就是要求银行尤其是上述两家银行将固定资产投资在最短时间内控制到最小范围内，对在前几年风光无限的"行业明星"们展开内部调查，最近有这方面的报道不断见诸报端，其中就有建行某分行女行长（这几年的明星行长）操作地产资金违规、收取回扣被刑拘的消息，她只不过是刚开始审计的第一批倒霉鬼，以后还会有大批银行高管落马；最后，之所以大家感受不到这些情况，只是处的环境不同，而实际情况是秋后算帐已经悄悄开始，能逃的现在已经是蠢蠢欲动，那些不知道深浅的还在往这个市场里挤。这种情况很象93年的日本，如果是学经济学的朋友，不妨去查一下日本当时的情况，当然日本当时房地产市场崩溃的导火索很有趣，这里给朋友们留个悬念。

2、房价水平已经到极限，不可能有任何幅度的上涨。其实房地产商们不是不知道现在的房价已经到了老百姓不能接受的地步，而是欲降不能，他们担心一旦房价开始下跌，将会持续下跌，造成自己的血本无归。所以宁可采取来了再给买房者打折的手段来变相降价。而实际上，这种下跌的趋势在去年年底就已经形成定式，这就跟下围棋是一个道理，从去年年底开始，市场就开始进入收官阶段，之所以去年市场还不象现在这样冷淡，是因为市场存在一定的惯性，而当时征地拆迁各种计划规划也正进行得如火如荼。另一方面，持币待购者的市场早已经在几年以前被过热的市场透支得干干净净，虚假的销售信息、盲目的短线投资和盲从跟风造成市场的一片虚假繁荣，固然刚开始的时候这些投资者能够得到一定的回报，但是在这种完全与市场健康发展背道而驰的形势下，在这种越来越近似股市的投资环境中，必然会开始一个与现阶段的股市完全相同的进程：市场的后来者为先行者埋单，然后市场在一片萧条中黯然褪色。

3、什么因素会造成房价暴跌。现在中国的房地产商还处于一种极其幼稚的状态，没有经历过什么市场搏击的历练，可以用一句话来总结我们国家现在这种形式的房地产商：专业进行投机性投资的职业市场炒做商。他们自身的特点决定了这种行业中容易形成连锁反应，只要市场的某一角一旦崩塌，就会造成一个地区市场的崩塌，再从一个市场迅速波及到另一个市场，这可以用日本和香港市场当年的案例做参照（订立攻守同盟会造成市场塌陷而非崩塌）。

而催生这个现象出现无外乎三种可能：a、内部因素。日本的崩溃源于一家小公司的无法还款导致破产，从而使整个市场在短时间内彻底崩溃，中国一些小公司已经开始大量进入典当市场，这增大了这些小公司的投资风险；而有些大公司还在玩着资金的空手道游戏，甚至有那么一家公司用40亿资金去盖100亿资金的盖子，并且还在进行着异想天开的扩张计划，这无疑是在玩火，"玩火者必自焚"在投资游戏中是永远的真理。b、外力作用。2005年是不可确定的一年，从那时候开始中国将经历一次"血与火"的洗礼，外国各种资金、商品进入中国将非常通畅，而中国也将站在新的起跑点上。各种各样的风险即将随之而来，脆弱的房地产市场是绝对经不起这种资本市场的强烈冲击的，换句话说，明年必定是房地产市场高台跳水的一年，一大批贪官也将被迫浮出水面，而这也就是国家早不调控晚不调控，偏偏现在、这个时间开始真正加大力度调控的原因。其实，5年前国家的决策者已经在宏观调控上错失良机，造成现在这种局面已经是"亡羊补牢"，至于为时"不晚"还是"晚矣"那要看最近国家会采取什么样的措施调控。c、国家采取强硬措施硬性平抑房价。这要看政府政策实施的时间是否及时了，从目前我所获得的信息来看，会波及到明年到今后很长一段时期的投资市场并波及到周边市场（所谓房地产拉动其他市场至少1万亿是一种宣传，根本就不足采信，相反房地产的过热造成投资市场畸形发展的问题，会在以后一段时间内逐渐暴露出来），而国家明显还没有作好这方面的准备工作（银行投资规模控制在5%-7%以下、开始政府和银行内部的彻底整顿、建立完善的信用体系、投融资体系等等），所以从这个角度看基本上可以否定地产业"软着陆"的可能性。一旦中央政府"真正"意识到2005年这种巨大的风险的存在，应该忍痛"割肉出局"，否则投资市场的崩溃就在不远的将来。d、真正购房者的持续持币观望。在最近，房地产商、中介公司的日子不好过，不管表面上如何风光无限，实际的销售量持续下跌是真的，绝大部分到现场的购房者只是问问价格看看房子，即便是急需买房的也只是观望。最近有所谓的"业内人士"放出话来："绝不降价！"恐怕更多得表现的是色厉内荏。对付这种房地产商，消费者只要把握一条就行了，"不降价绝对不买！"其实，开发商的压力比表面上看去要大得多，可能经历了太多"皇帝女儿不愁嫁"的年头，又或者抱着暴利情结始终不肯放手，这种开发商的思维已经处于极度混乱和偏激的状态。只要市场持续冷淡，时间一长，不降价只有跳楼一条路可走。这和做小生意的没什么两样，看看商场里那些所谓的名牌，有那一个说自己的货不好的，又有那一个不是标着羊头卖狗价的。开发商的压力主要来自银行、典当行和自身资金周转周期，国家对银行的控制正中开发商命脉，这也就是为什么前段时间在北京召开的座谈会上，有所谓的大牌开发商"拍案而起"的真正原因，但是不论开发商如何叫苦，现在抱着暴利情结不肯放手都无疑是一种自虐。

分析完这些内容，可能要买房的人有些欢欣鼓舞，但是不要忘记一条：等待。

在这个黑暗的世界里，我们最好的武器就是沉默。……….

(from 04-11-19和讯论坛.以前好象哪里见过此文?)

newbridge

楼上的，在浦东那里买的？

极速捕风

关注，留个记号，希望明年再看看，现在的房价实在是太离谱

abigtree

关注一下，极速老兄好歹有房子住了，我还是无房阶层呢

极速捕风

楼上你搞错了哦，我目前没有房子住哦，呜呜呜

FFEE

一篇有独到看法的观点：现在上海无论是空方还是多方，可能都是输。

无论上海房价是涨还是跌，买房的只要你是贷款70%的人，和不买房的，结果可能都是输！还是拿点钱到内地投资买房吧，至少那里的房产偏离价格曲线小些，到手的还算是资产，而不是负债。

至于为什么输，其实已经有很多文章分析过了投资收益了，只不过目前大家都在争论房价到底是涨还是跌这个观点山，根本没时间关注其它的。


－－－－－－－－附上：苏涛的
上海楼市到底会涨还是会跌

    关于上海楼市是涨是跌，多空双方展开了激烈的争辩，公说公有理，婆说婆有理，立场鲜明，争得面红耳赤，恨不得你死我活。真应了那句话：屁股决定脑袋。

    上海楼市到底是涨是跌？让我暂时把屁股离开双方的座位，试图站在一个“中立”的立场上分析一下吧。

    首先声明，我不是什么经济学家，所以，这里也只是一家之言。谨供大家参考。

    空方的道理是：目前上海房价已远远超过普通市民的收入水平。以目前平均家庭年收入5万来算，乘以国际平均认可的6倍系数，不过是30万。加上将原先的老房子卖掉以及以前攒的一些积蓄，也不过最多只能接受60万~70万的房子。而目前上海外环以内的房子动辄都是100万左右，这个价位只能去远郊寻找了，所以房价要跌；多方所持依据是上海楼市在徘徊几个月以后，又开始坚挺上走，国外热钱仍旧源源不断进来，房价依旧在天天刷新，据非官方信息，市区内平均房价已经高达1万多每平米。今天又看到一则消息：北外滩某楼盘从7月份开盘时的18000/平米上涨到27000/平米，徐家汇的一些高价房也火热销售。虽然有央行利率上升的“利空”消息，怎奈这些海外买主拿的都是美元现金全额付款，所以，房价依旧看涨。而一直在大喊上海楼市已经危如累卵的摩根斯坦利，却在全力吃进大陆各地，包括上海的房地产，更是用行动支持了多方的立场。

    听起来都有道理，而摩根斯坦利的“矛盾”言行更让人觉得是司马昭之心。究竟是怎么回事？房价为何涨了还涨？让我们跳出上海房价，看看整个世界金融市场。

    美元自从小布什上台后，持续走低，从最高1欧元：0.82美元的汇率一直升到1欧元：1.29美元，贬值高达57%，而人民币与美元是联系汇制，所以也相应的“贬值”57%。然而，在国内，人民币的价值却没有多大变化，2000年的商品价格与2003年的商品价格相比较，除了个别如房子价格以外，没有太大的变化。也就是说，人民币在国内的价格和国际上的价格存在着一个很大的差值。本来，中央政府可以及时通过汇率浮动来修正这个差值，但因为种种原因，政府没有这样做，于是，差值越来越大，能量积累越来越多，这也就让国际热钱嗅到，携巨款来豪赌。将美元换成人民币，用比国内市场“廉价”得多的人民币购买国内市场上的商品，其中，房地产业被作为重点投资对象。

    那么怎么办？最简单的方法自然是让人民币恢复它的本来价值，消除国内国际的价差。一种方法是让人民币兑美元升值，让其恢复原本真实的价值。可是，这样正中热钱心意，就会有大批已经进来的热钱获利撤走，以上面的那个楼盘为例，当美元兑人民币为1：8.27时，以27000元人民币/平米，合3265美元/平米买入，而当美元兑人民币为1：6.5时，以25000元人民币/平米，合4154美元/平米卖出，则每平米获利889美元，如果人民币升值更多，并且楼房买入价低于27000元人民币，甚至卖出价更高，则获利更多。至于到时候由于房价极度扭曲，卖方市场突然空前增大，导致房产市场动荡，甚至影响到你我这样的小老百姓的工作、生活动荡则不在他们考虑范围内了。那时，上海甚至国内许多市场也许会经历97香港和东南亚般的动荡，即使房价跌了，可你我也许已经失业了，你仍然买不起房子。而对于那些已经贷巨款买房的人，也许真的成了“百万负翁”了。

    另一种方法是让人民币对内贬值，反正印钞机在政府手里，你拿贬值的美元来和我换人民币，我也拿贬值的人民币回敬你。于是，美元兑人民币仍然可以维持1：8.27。然而，这些多出来的货币必然会流到市场上，于是，市场上的水电涨价、粮食涨价、房价也仍在上涨，各种物资都涨价了，当然，你的工资也许也会相应的小涨一把（这也许会让你开心一把吧，可惜只是瞬间的，因为你忽然发现你前几年辛苦打工攒下的存款也贬值了，望着日渐上涨的物价和那仍然上涨，死活不肯下跌的房价，你也许会哭了）------通货膨胀到来了。然而涨价的还不止这些呢，随着通货膨胀，利率也势不可挡的在涨，存款利率从现在的1.75%的年利率一路上涨，比照90年代初的最高百分之十几的利息，我们权且假设它涨到8%吧，于是，那些贷款买房的人会发现，他们的贷款利率也增大不少，假设贷款利率利率涨到15%（实际上由于贷款利率增加以及通货膨胀带来的影响，银行的坏账可能会增加，存贷利差可能还要高），那么，那些每月要还4、5千，贷款高达50万的人要小心了，你们可能会被高额的月供吸干。当然，你可以选择卖掉房子，看着日渐贬值的人民币，即使勒紧裤腰带，你可能也不肯卖掉房子呢。而如摩根斯坦利这样的金融大鳄，却可以从中获利，27000元人民币/平米买的房子可以以37000甚至更高的价格卖出，然后兑换成美元从容撤出。更何况还有在内地其他地方的投资获利更高呢。那才是大头。

    于是，象你我这样的小老百姓是最惨的，手里攥着一二十万，在上海却买不到任何房子，放在银行里，又眼睁睁的看着它贬值。怎么办？

    方法很简单，却也很难------坚定的和政府站在一条船上，一起回击国际热钱。国外游资如同一支长途奔袭而来的队伍，它求的是速战速决，而我们则要反其道而行，保持人民币的相对稳定，让能量慢慢释放，打一场长期抗战，政府胜利就是我们胜利。然而，这却是个囚徒困境般的博弈，让这么多人摒弃所有私念，同一条心战斗，太难。（题外话，当初韩国面临国家破产时，很多韩国人甚至把自己结婚的金首饰都拿出来支持国家，万众一心，真的让人敬佩）。尤其是在这些年的经济改革中，很多百姓其实已经是改革的牺牲品，多少对国家政策有些心灰意冷，或者已经心有余而力不足了；尤其是那些受益者，包括以权换钱的官僚以及通过各种手段侵吞国有财产的人却都在忙着把这些黑钱运到国外漂白，更不肯与政府齐心协力回击热钱了。尤其是中国人历来是很难团结的，总是各怀心腹事，甚至想着趁火打劫，所以，要做到上面这点，也真的很难。

    现在再回过头来看上海楼市。苍蝇不叮无缝的蛋，要叮，也肯定是从裂缝处叮。正因为上海和华东，房价扭曲得最厉害，也是最薄弱的环节，所以，国外如摩根斯坦利这样的金融大鳄，携热钱来内地，一方面在各地投资，另一方面继续炒高上海房地产，在上海房地产市场掀起巨浪，企图通过此打翻国内金融这条大船，搅起国内的金融动荡，则无论人民币升值还是贬值，他都可以获利。而在这里吵嚷的多空双方，其实都是输家，因为覆巢之下无完卵，空方自不必说，攥着房子的多头，在动荡的市场上，如果你失业了，呆在那个大房子里你能干什么？经济萧条下有多少人愿意出高价买或者租你的房子？万一是还背着贷款的“百万负翁”一族，可能也只有跳楼或者如钟镇涛一样申请破产了，香港市民已经作为榜样在那里了。除非你已经如贪官一样，把所有的财产已经转移国外，护照也已经拿在手上了------可这些人根本没空跟你们在这里争吵多头还是空头的。到时候死的最惨的将是那些“空麻袋背米”的人，买一百万的房子，却只付得起20%~30%的首付，背着巨额债务，以现在极度扭曲的市场价格来看，真要跌个20%~30%也不是不可能的，这也正是现在银行为什么那么小心谨慎的原因。所以多空双方真正要祈祷的还是让上海楼市保持平稳，然后通过薪水增加来慢慢调整扭曲的房地产价格。（话说过来，前两天在网上贴出来的所谓某银行的报告结论说上海的楼市或者上升，或者下降，绝无走稳的可能，纯粹是胡说八道，银行现在要起的恰恰是定海神针的作用，努力稳定楼市，否则，一旦掀起金融风暴它死的会很难看。）所以，谢国忠说的“房地产泡沫就要破裂”并没有错，因为这些泡沫本来就是摩根斯坦利们造出来的，而现在，他们在使劲儿要吹爆这个泡沫以获利。

    最后，我想提醒的是那些从内地城市来上海打拼的年轻人，父母把一生的积蓄，甚至卖掉老家的房子，拿钱来支持你买上海的房子，帮你付掉首付，然后你还要每月还着高额月供，这样做到底值不值？你知道你这样的做法有多荒谬吗？正确的做法恰恰是应该拿钱买老家的房子，尽量不要贷款，因为那是你的资产，而现在上海动辄百万的房子，却是你的负债。

tieko

个人认为上海房市的泡沫还没有完全形成。